認房不認貸 房地產泡沫暫延緩

 近日，興業銀行、浦發銀行已率先放開首套房認定，執行認房不認貸，以家庭為單位，如果之前買過房但是貸款已還清，現在買房算首套房，且興業銀行首套房貸利率最低9.5折。此舉對于人們津津樂道的房地產泡沫也只能起到延緩的作用。

前瞻產業研究院發布的《2015-2020年中國房地產行業商業模式創新設計與投資前景預測分析報告》顯示，2014年1-8月份，全國房地產開發投資58975億元，同比名義增長13.2%，增速比1-7月份回落0.5個百分點。其中，住宅投資40159億元，增長12.4%，增速回落0.9個百分點，占房地產開發投資的比重為68.1%。從房地產開發的投資增速來看，房地產開發商的步伐有所放緩，其中緣由或許是由于市場需求的下降，或許開發商早已察覺房地產泡沫的到來。

圖表1：2013-2014年中國房地產開發投資增速（單位：%）

資料來源：前瞻產業研究院整理

從需求來看，2014年1-8月份，商品房銷售面積64987萬平方米，同比下降8.3%，降幅比1-7月份擴大0.7個百分點。其中，住宅銷售面積下降10.0%，辦公樓銷售面積下降8.9%，商業營業用房銷售面積增長6.4%。商品房銷售額41661億元，下降8.9%，降幅比1-7月份擴大0.7個百分點。其中，住宅銷售額下降10.9%，辦公樓銷售額下降19.5%，商業營業用房銷售額增長7.5%。

圖表2：2013-2014年全國商品房銷售面積及銷售額增速（單位：%）

資料來源：前瞻產業研究院整理

從供需兩方面來看，房地產行業已處于下行的趨勢，且被認為支撐房價的剛需因素已站不住腳。年初至今，多地樓盤出現過降價瘋搶、不降價賣不動的現象，這至少可以說明房子并不是人們想象中的剛需（需求彈性小），房子的需求彈性明顯高于人們的預期。

另外，國內炒房的投機需求也有明顯下降。以上海為例，2014年1-7月上海高端住宅（指總價大于1000萬的公寓和總價大于2000萬的獨棟別墅）合計成交1196套，與去年同期相比，減少了327套；成交面積為32.59萬平米，環比去年同期下跌21.47%；總成交金額204.63億元，環比去年同期下滑20.83%；成交均價62787元/平米，環比去年同期小幅上揚8.2%。高端住宅成交量和成交金額的下降，說明中國富人對住宅的投資需求在下降，雖然目前房價依然高企，但支撐房價的已經由富人向普通人轉移。根據二八原則，20%的富人手中掌握80%的財富，沒有了富人的投資需求，對于房價無疑是一大打擊。

因此，筆者認為我國房地產泡沫依然存在，雖然近期頻現各地放開限購政策等，但市場供大于求的局面已經形成，房地產下行也只是時間問題，認房不認貸只不過是對房地產泡沫的暫時延緩。