房地產行業處于下行階段 八大城市樓市松綁限購

 2014年1-4月，我國商品房銷售面積27709萬平方米，同比下降6.9%；1-4月商品房銷售額18307億元，同比下降7.8%，降幅均比1-3月份擴大。4月單月銷售面積和銷售額同比分別下降14.3%和13.9%。房價的下降與分化使得購房者觀望情緒漸濃，倒逼部分城市紛紛松綁限購救市。這或許能在一定程度上對沖成交量下降的負面影響，但整體來看成交量短期內難有大的改善。

前瞻產業研究院發布的《2014-2018年中國房地產業行業市場需求預測與投資戰略規劃分析報告》顯示，2014年1-4月，我國商品房新開工面積43234萬平方米，同比下降22.1%，增速較上月縮窄了3.1個百分點，4月單月降幅為15.0%，降幅較上個月縮窄了6.9個百分點，但下滑幅度依然較大。我國商品房庫存堆積嚴重的背景下，新開工很難有很大起色。

同時從投資來看，2014年1-4月房地產開發投資22322億元，同比增長16.4%，增速回落0.4個百分點，其中4月單月增速為15.5%，較3月增速回升1.2個百分點。未來投資增速下行的可能性依然較大。需求的不足導致房地產開發企業開工意愿不強。2014年1-4月份房地產開發企業到位資金37200億元，同比增長4.5%，增速較前3月回落2.1個百分點。其中國內貸款增速下滑3.9個百分點至16.5%，定金及預付款和個人按揭貸款分別下降7.8%和3.1%。

房地產行業的下滑使得部分地方政府“迫不及待”地進行松綁限購救市。早在2014年4月底南寧市房管局發文稱：從2014年4月25日起，廣西北部灣經濟區內的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購房。而按照原先的限購政策，這些城市的家庭并不具備在南寧購房的資格，這樣一來可以在南寧購房的人口增加了許多。自從南寧打響救市的第一槍之后，天津濱海新區購房人交一成首付就能先住房、無錫下調購房入戶標準、安徽銅陵將對購房者進行財稅補貼并降低二套房首付成數等等。截至2014年5月18日，就已經有8個城市出臺政策為樓市“松綁”。

前瞻發布的房地產行業報告認為，后續將會有其他城市出臺救市政策，不求大刺激，只為微刺激。未來房地產市場的進一步下滑，將會促使更多的地方政府松綁限購政策，松綁的方式包括非戶籍資格審查放松、限購范圍放松、提供購房落戶及優惠等刺激性手段以及公積金政策松動。但是我國房地產的供需結構已經出現變化，商品房市場已經出現趨勢性調整，除非再次出臺類似2009年的四萬億刺激政策，否則地方政府救市與否不能改變房地產調整的大趨勢。