【行業深度】洞察2025：中國物流地產行業競爭格局及競爭梯隊（附競爭格局、上市公司競爭梯隊、細分賽道競爭狀態等）

行業主要上市公司：嘉里建設(00683HK);富力地產(02777.HK);大悅城(000031.SZ);華遠地產(600743.SH);金地集團(600383.SH);中儲股份(600787.SH);順豐控股(002352.SZ)等

本文核心數據：戰略集群;波特五力模型;

中國物流地產市場競爭格局

目前。我國的物流地產行業競爭格局主要由物流地產商、傳統房地產企業、電商企業、快遞物流企業、金融機構五方構成;頭部企業是普洛斯，行業市場份額為接近三成;領導者還有萬緯、寶灣;強表現者有易商、安博、宇培、豐樹、嘉民深國際、京東等。競爭者有東久新宜、平安、菜鳥、樂歌、第一地產等。

注：上述存量未包含電商自建倉庫;未包含倉儲物流行業參與者所持有之產業園、冷鏈倉儲等類別資產;按內地物流地產運營商存量占有率>1%

中國物流地產區域競爭格局

從地區來看，城市地產供應量最多的是上海，同時凈有效租金較高，處于領先者的地位。其次還有蘇州和昆山、嘉興三地，這些地方距離上海較近，有較好的地產物流需求量。處于突出者的是北京、杭州、無錫、南京和太倉，這些城市的凈有效租金較高，盡管供應量較少。處于導向者的是天津和廊坊，這兩個地方的地產量較大，但是租金水平較低;其他城市處于追隨者的狀態。

中國物流地產行業上市公司競爭梯隊

根據2024年物流地產相關上市公司營收進行梯隊劃分，萬科、順豐和中國外運屬于頭部企業，盡管中外運主要是以物流和貨運為主，但是其倉儲租賃方面表現較好。第一梯隊是中儲股份、傳化智聯、金地集團、嘉里建設、大悅城和富力集團，這些企業營收超100億元，規模龐大，抗風險能力較好。

中國物流地產細分賽道競爭態勢

根據對市場主流玩家的綜合分析，將物流地產玩家按照功能、服務深度兩個維度分為四類。從功能來看，可以分為倉儲型、流通型兩大類園區/標的;從服務深度來看，可以分為空間租賃和運營兩類。目前以地產為驅動的主要是普洛斯、ESR以及萬緯等企業，物流驅動的主要是順豐、德邦、中通等，這些企業為了保證倉儲用地，已經滲透到了地產物流的業務。

中國物流地產行業競爭狀態總結

從五力競爭模型角度分析，對上游的議價能力弱，地產開發商主要對接的是政府企業，在物流園區、基地項目的建設過程中，項目往往受到土地出讓方式調整和土地宏觀政策的影響。對客戶議價能力較弱，目前整個宏觀經濟下行壓力大，整體需求不振，物流地產行業產品同質化較為嚴重。物流地產領域競爭者既有國內地產開發商，又有國外工業地產開發商或外資資金，還有第三方物流企業以及基礎設施建設運營企業等，行業目前面臨較為激烈的競爭。潛在進入者威脅較弱，目前國內有地產物流同時運營能力較好的企業較少，行業資本門檻較高。目前替代品較少，因此威脅較低。

根據以上分析，對各方面的競爭情況進行量化，1代表最大，0代表最小，目前我國物流地產行業五力競爭總結如下：

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