樓市限購(gòu)政策陸續(xù)取消 房?jī)r(jià)或報(bào)復(fù)性上漲

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（1）房地產(chǎn)價(jià)格下降，二三線城市陸續(xù)放開限購(gòu)政策

政府調(diào)控政策的不斷的出臺(tái)，目的是為保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。而房地產(chǎn)價(jià)格的不斷變化和房地產(chǎn)市場(chǎng)重要性也使得政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控密切而頻繁。近年來(lái)，在房地產(chǎn)領(lǐng)域的調(diào)控政策成了出臺(tái)調(diào)控政策最多和最頻繁的領(lǐng)域。在房地產(chǎn)價(jià)格上漲速度超出人們的預(yù)期時(shí)，政府不斷出臺(tái)國(guó)字頭的政策，限制市場(chǎng)的需求；在房地產(chǎn)價(jià)格下跌超出預(yù)期時(shí)，鼓勵(lì)市場(chǎng)的需求，以穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。進(jìn)入2014年以來(lái)，房地產(chǎn)上漲的趨勢(shì)得到了扭轉(zhuǎn)，房?jī)r(jià)從上漲轉(zhuǎn)而下跌，2014年1月至6月，短短5個(gè)月期間，我國(guó)新建商品房銷售價(jià)格環(huán)比上漲的城市從1月的62個(gè)下降到6月份的8個(gè)，而環(huán)比價(jià)格下跌的城市從1月的6個(gè)上漲到6月的55個(gè)。在房?jī)r(jià)下跌的趨勢(shì)下，政府不斷的放開樓市的限購(gòu)政策。截止到2014年7月24號(hào)，全國(guó)已有26個(gè)城市對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行不同程度的調(diào)整，占原有46個(gè)限購(gòu)城市數(shù)量的一半以上。

圖表1 截止2014年7月24日已經(jīng)放開限購(gòu)政策的城市名單

資料來(lái)源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理

（2）房?jī)r(jià)下降預(yù)期已經(jīng)形成，政策放開可能會(huì)打破房?jī)r(jià)下跌預(yù)期

前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報(bào)告》顯示，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求方剛性需求并沒(méi)有得到充分的滿足。在這種情況下，2014年前5個(gè)月以來(lái)，房地產(chǎn)價(jià)格連續(xù)下跌充分說(shuō)明在房地產(chǎn)市場(chǎng)的買方已經(jīng)形成房地產(chǎn)價(jià)格下跌預(yù)期，從而駐足觀望樓市以期望樓市價(jià)格進(jìn)一步的下降，能夠以較低的價(jià)格的購(gòu)買到房子。在絕大部分的購(gòu)房者以實(shí)際行動(dòng)作出決策時(shí)，那么在樓上購(gòu)買者均變成了潛在購(gòu)買者，也就是說(shuō)購(gòu)買者覺(jué)采取了延期購(gòu)買以期望夠到更加便宜的商品的決策。如果各大城市的限購(gòu)政策陸續(xù)取消，那么政策的取消并不能在短期內(nèi)改變樓市內(nèi)住房的數(shù)量以及購(gòu)買者的購(gòu)買能力，而所能改變的只是購(gòu)房者的對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)的預(yù)期。

（3）未來(lái)半年至1年的時(shí)間，房?jī)r(jià)有可能會(huì)報(bào)復(fù)性上漲

在目前取消或者放松限購(gòu)政策的城市中，多是放寬了購(gòu)買房子的限制，比如成都市在7月24日放開了限購(gòu)政策，現(xiàn)在購(gòu)房者只需要憑身份證就可以購(gòu)買房子；天津?yàn)I海地區(qū)目前購(gòu)買二套三套住房也沒(méi)有了之前的限制。然而調(diào)控政策除了限制購(gòu)買外，還有對(duì)銀行的信貸政策調(diào)控。如果限制政策并不能打破房?jī)r(jià)下跌預(yù)期的話，前瞻產(chǎn)業(yè)研究院預(yù)測(cè)，未來(lái)銀行在信貸方面會(huì)有所調(diào)整，主要是下調(diào)購(gòu)房貸款率。目前銀行對(duì)首套住房的貸款利率為基礎(chǔ)利率的95折至1.1倍。如果銀行對(duì)樓市貸款利率下調(diào)至基準(zhǔn)利率的85折或者以下的水平，那么樓市將會(huì)再次沸騰起來(lái)。濟(jì)南市樓市放開調(diào)控的兩周內(nèi)的時(shí)間成交量超過(guò)了上半年的成交量。從濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，如果調(diào)控范圍持續(xù)擴(kuò)大，購(gòu)房者房地產(chǎn)價(jià)格下跌的預(yù)期變成上漲預(yù)期，那么可以預(yù)測(cè)未來(lái)半年至1年的時(shí)間，房?jī)r(jià)可能會(huì)報(bào)復(fù)性上漲。