房地產近期政策收效不大原因何在

政府為房地產市場托底舉措還在繼續，對于這些舉措的效果莫衷一是，亟于厘清。

10月20日，《中國證券報》由權威人士處獲悉，有關部門正在各大城市和機構之間調研有關完善二手房營業稅的政策，有業內人士建議，為刺激市場交易，二手房交易營業稅的免征期限應調整至2年，在有關智囊機構向監管層提交的調研報告中就包括了這條建議，以刺激二手房交易。繼近來房地產調控政策松綁后，政府可能在稅收環節發力支持市場。

這一政策具有較大的刺激作用，因為營業稅稅率較高，個人住宅物業轉讓營業稅為5.6%左右，降低營業稅，將加快兩年以上五年以下的二手房交易。據專業二手房機構統計，目前二手房市場80%的交易是10年以內的、40%是5年以內的，如果能改為滿2年，會再有10%—5%二手房交易不用繳納營業稅。

刺激二手房交易對于消化新建商品房沒有太大的作用，本質是為兩年到五年的短期交易降低成本，有利于投資者入場，投資者手握最敏感資金，一旦房地產投資收益兩年超過信托等投資品收益，有部分資金可能重新入場。

不要對調低營業稅等一次性稅收的作用抱太大指望，在賣方市場中，賣方可以轉嫁給買方，到手的是凈收入。2011年調高營業稅，短期內也沒有起到多大作用。這是一塊大石頭，投到水里會有漣漪，但不是持續不斷的投石激水。

只有房產稅才能起到長期作用，因為房產稅每年繳納。有媒體解讀四中全會將加快房產稅立法，四中全會校準的是法治社會、法治市場的大方向，不太可能出臺細則，此時提出房產稅立法加快，無異于恐嚇市場。

財政部長樓繼偉在最新《求是》雜志撰文列出了稅收改革的清單，透露稅收改革時間表：“十二五”完成營改增目標;完善消費稅制度;逐步建立綜合與分類相結合的個人所得稅制等。對于備受關注的房地產稅，表示加快房地產稅立法并適時推進改革，使房地產稅逐步成為地方財政持續穩定的收入來源。沒有明確的時間表，應該是視市場冷熱、宏觀經濟穩定與否而定，最快是十二五期間末，即2015年制訂。

降低房貸利率具有長期效果，美國等國大多通過房貸利率來調節市場冷熱。國慶節前夕，央行、銀監會聯合發文，調整首套房認定方式。住建部、財政部、央行近日聯合發文，降低住房公積金申請門檻。

可惜，商業銀行熱情不高。檢索目前的商業房貸利率，首套房貸最低在9折左右，低至7折讓銀行當雷鋒實屬幻想。并且，一些銀行發放貸款的速度也不快，有些打折利率還伴隨著存款等要求，在市場時代，商業銀行不可能放棄利潤來給房地產市場打轎子，除非央行給房貸定向寬松。這未必不是好事。

長期加快房地產市場資金流動性的辦法是房貸資產證券化，類似于美國版MBS。這是完美的設計，銀行10萬億左右的個人房貸進行證券化成為理財產品，由投資者購買理財產品釋放出資金，定向投入房地產市場的剛需貸款與改善型住房。

可惜得很，商業銀行的態度還是不積極。在房地產市場上升時，房貸表面是低風險產品，個人房貸的違約率只有0.4%左右，是銀行的優質資產。銀行如果進行MBS產品設計，搭上大量人力物力，沒有可以參照的違約率、提前償還率等具體數據，銀行內在動力不足。

如果把優質的房貸打包成產品出售，銀行寧愿自己持有，如果是房價已經下行的市場的貸款，金融同行也不會出手購買。并且，房貸資產證券化產品收益率還不如貸款利率，贏利空間不大。房貸產品如同雞肋，食之無味棄之可惜。人人都知道是大方向，但人人都愿意跟在他人身后行事，不想貿然成為先烈。

媒體一直在宣稱房貸資產證券化將撬動10萬億資金，這是遙遠的夢想，就現實而言是相當離譜的預言。因此，最重要的降低房貸利率的金融手段，現在還停留在紙面上。

房地產稅收政策預期不明，房貸有所下降但不足以撬動投資者信心，金融政策非常點穴，可惜的是叫好者多買單者不多。