央行及銀監會發布的通知落地 房地產市場成交量有望回升

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一、 針對過緊的樓市政策，央行及銀監會發布《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》

我國政府對樓市市場的看法是典型的凱恩斯主義者。認為政府對房地產市場進行干預能夠更好的糾正市場自由運行的偏差及不合意的地方。而且我國政府針對樓市頻頻出臺政策也已經證明了這點。在樓市成交量及價格持續走低時，發布政策支持房地產市場的發展，以防止市場持續低迷對宏觀經濟造成不良影響。在房地產市場持續高漲或者過熱時，發布從緊的樓市政策，以防止過熱的樓市占據大量的社會資源，減少宏觀經濟運行的風險。

前瞻產業研究院發布的《2015-2020年中國房地產行業商業模式創新設計與投資前景預測分析報告》顯示，與2013年我國商品房成交面積同比均為正值且全年同比增長率在10%以上相比，2014年以來，我國商品房成交量持續走低，同比增長率均為負值。

圖表1：2013-2014年8月我國商品房銷售面積增長率情況（單位：%）

資料來源：前瞻產業研究院整理

針對我國2014年以來，房地產市場的走勢，2014年9月30日，央行及銀監會發布了《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》，各大銀行接到通知后，陸陸續續的開始執行新政。《通知》針對我國目前的樓市狀況，意在糾正之前的從緊的樓市政策。

二、《通知》三大特點分析

1、對首套房的定義進行了修訂。放款了對首套房的限制。購房者只要還清了之前的房貸，那么不論名下有多少套住房，再購房貸款的話，均算是首套房，可以獲得首套住房貸款的利率支持及30%的低首付。對首套房的定義修改后，符合首套房的購房者數量大幅度增加，增加了市場購買方的數量。

2、非本地居民的也可以購房。銀行業金融機構可根據當地城鎮化發展規劃，向符合政策條件的非本地居民發放住房貸款。對非本地居民發放貸款能夠刺激房地產市場的需求。

3、規定了最低貸款利率為基準利率的7折。對于貸款購買首套普通自住房的家庭，貸最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍，具體由銀行業金融機構根據風險情況自主確定。《通知》規定了首套房貸款利率的下限。然而根據目前銀行的經營狀況，銀行更偏向將貸款投向消費領域。隨著房地產市場的風險的增大，銀行放貸利率的降低，使得銀行房地產貸款業務收益率偏低，前瞻產業研究院預測，銀行實行0.7倍基準利率的可能性較小，利率在0.9倍基準利率的可能性較大。

三、2014年第四季度，商品房成交量有望回升

在我國，房地產價格較髙，對于大多數的工薪購房者來說，一次性付款購買商品房的壓力很大，因而不得不按揭買房。這就使購房者與利率之間建立了緊密的聯系。利率的上升或下降將會直接影響購房者的月還款額，在成本效應的影響下，會使一部分購房者進入或退出房地產市場，引起房地產需求的變化。利率上升，月按揭還款額上升，購房總成本增加，對房地產需求下降。利率下降，月按揭還款額下降，購房總成本下降，對房地產市場需求上升。

圖表2：剛性需求市場中利率對房地產需求的影響

資料來源：前瞻產業研究院整理

《通知》從兩個方面影響房地產市場的需求，一個是購房者數量，另外一個是購房者購房成本。重新定義首套房及允許符合條件的非本地居民購房能夠增加購房者的數量。對首套房的貸款利率支持，能夠降低購房者的成本。從以上兩個方面來，前瞻產業研究院預測2014年第四季度及2014年上半年，我國房地產市場成交量將會改變目前持續走低的趨勢，成立量將會回升。