2024年中國城市更新市場主體分析 多元主體架構(gòu)參與行業(yè)發(fā)展【組圖】

行業(yè)主要上市公司：保利發(fā)展(600048.SH);佳兆業(yè)集團(01638.HK);富力地產(chǎn)(02777.HK);華潤置地(01109.HK)等

本文核心數(shù)據(jù)：中國城市更新市場主體數(shù)量規(guī)模;中國城市更新行業(yè)競爭梯隊

——中國城市更新多元主體架構(gòu)

政府是更新項目的規(guī)劃者與主要發(fā)起者、總體推動者、政策保障者與管理監(jiān)督者。為城市更新提供主要資金投入的開發(fā)商及建筑商等是城市更新的實施主體。在大多數(shù)情況下，更新前原街區(qū)的居民、業(yè)主或商家、機構(gòu)等是城市更新項目的主要受益者。更新后的運營者，如商戶、新居民、持有產(chǎn)權(quán)的基金等是城市更新后資源的支配者，也是新的城市發(fā)展推動力。他們在享受城市更新成果的同時，也在不斷提升和發(fā)展著城市更新項目的效益。從根本上說，保證這個群體的利益，城市更新中其他主體的利益才有可能最終實現(xiàn)。

——中國城市更新市場主體數(shù)量規(guī)模

工程實施主體方面，截至2022年底，全國共有建筑業(yè)企業(yè)14.36萬家，比上年增加1.49萬家，增速為11.55%。其中包括國有及國有控股建筑業(yè)企業(yè)8914家，比上年增加1088家，占建筑業(yè)企業(yè)總數(shù)的6.21%，比上年增加0.13個百分點。

開發(fā)主體方面，2022年，將銷售額百億以上房地產(chǎn)企業(yè)分為五個陣營，其中3000億以上、1000-3000億、500-1000億、300-500億、100-300億，對應(yīng)企業(yè)數(shù)量分別為5家、15家、23家、28家、59家。其中，除100-300億陣容略有增長外其他陣容均有所下降，2022年銷售額在3000億以上企業(yè)減少4家，超千億房企較上年同期減少21家;超百億房企130家同期減少28家。房企面對行業(yè)融資緊張以及下游需求不振的形勢，普遍出現(xiàn)了現(xiàn)金流問題，因而更加聚焦開發(fā)主業(yè)和財務(wù)安全，不再單純追求規(guī)模擴張，進而尋求高質(zhì)量增長。同時城市更新相關(guān)房企包括佳兆業(yè)、時代中國控股、富力地產(chǎn)、中國恒大、中國奧園及龍光地產(chǎn)等。

——中國城市更新開發(fā)參與主體類型

城市更新作為在技術(shù)、資質(zhì)、資金上均存在一定壁壘的行業(yè)，其中游項目開發(fā)的參與者入場的方式往往通過建立自身業(yè)務(wù)與城市更新領(lǐng)域的關(guān)聯(lián)性進入市場。結(jié)合市場主體類型的分布情況，可以總結(jié)得到城市更新行業(yè)項目開發(fā)主體的具體入場方式主要包括基于自身業(yè)務(wù)向下游延伸，進行股權(quán)投資以及兼并重組。

——中國城市更新行業(yè)競爭梯隊

具體到中游開發(fā)的相關(guān)競爭主體，根據(jù)企業(yè)城市更新面積和儲備貨值，綜合企業(yè)當(dāng)前的經(jīng)營狀況，目前第一梯隊為保利發(fā)展、華潤置地以及招商蛇口，具有較為可觀的土儲面積、項目儲備，企業(yè)經(jīng)營情況較好。第二梯隊為萬科、佳兆業(yè)、富力地產(chǎn)及綠城中國，該部分廠商主要分為兩種情況，一部分在城市更新領(lǐng)域具有較強的經(jīng)驗以及項目儲備，但由于企業(yè)經(jīng)營情況有待企穩(wěn)，導(dǎo)致項目推進出現(xiàn)階段性困難，另一部分廠商則具有較強的資金實力，但在城市更新領(lǐng)域的項目儲備有待進一步積累;第三梯隊為越秀地產(chǎn)、遠洋集團、時代中國等廠商，涉及城市更新項目數(shù)相對較少，但有望在城市更新領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)進一步拓展。

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