【行業深度】洞察2024：中國城市更新行業競爭格局及市場份額(附市場集中度、企業競爭力評價等)

行業主要上市公司：保利發展(600048.SH);佳兆業集團(01638.HK);富力地產(02777.HK);華潤置地(01109.HK)等

本文核心數據：城市更新行業競爭梯隊;城市更新行業市場份額;城市更新行業市場集中度

1、中國城市更新行業競爭梯隊

根據企業城市更新面積和儲備貨值，綜合企業當前的經營狀況，目前第一梯隊為保利發展、華潤置地以及招商蛇口，具有較為可觀的土儲面積、項目儲備，企業經營情況較好。第二梯隊為萬科、佳兆業、富力地產及綠城中國，該部分廠商主要分為兩種情況，一部分在城市更新領域具有較強的經驗以及項目儲備，但由于企業經營情況有待企穩，導致項目推進出現階段性困難，另一部分廠商則具有較強的資金實力，但在城市更新領域的項目儲備有待進一步積累;第三梯隊為越秀地產、遠洋集團、時代中國等廠商，涉及城市更新項目數相對較少，但有望在城市更新領域實現進一步拓展。

2、中國城市更新行業市場排名

2023年3月16日，由中國企業評價協會、清華大學房地產研究所、北京中指研究院主辦，北京中指信息技術研究院中國房地產TOP10研究組承辦的“2023中國房地產百強企業研究成果發布會暨第二十屆中國房地產百強企業家峰會”在北京舉行。會議發布了《2023中國房地產百強企業研究報告》，同時公布包括“2023中國房地產城市更新優秀企業”在內的系列榜單。其中，保利發展控股集團位列2023年中國城市更新優秀企業榜首。

3、中國城市更新行業市場集中度

當前，中國城市更新行業的市場參與者數量相對較多，但由于城市更新是政府主導的項目，涉及到的參與者包括政府部門、房地產開發商、城市更新開發商等。這類行業參與者通常是大型國有企業和大型房地產開發商，具有較強的實力和資源，因此在市場上往往具有較強的競爭力，從而占據了大多數的市場份額。因此，中國城市更新行業的市場集中度相對較高。

4、中國城市更新行業企業布局及競爭力評價

城市更新行業多為房地產開發領域的領先廠商，多數廠商多選擇在其發源地區深耕，先圍繞核心地區進行布局，并在全國范圍內廣泛競標地塊以及相關項目。從住宅改造業務切入城市更新領域是多數代表性廠商的業務布局選擇，亦有少部分企業選擇從工業園區改造、商業地塊改造領域開展城市更新業務。

注：由于城市更新業務在多數廠商的主營業務中占比極小，因此多數廠商在年報中未披露具體經營規模，因此除已具體披露相關業績情況的時代中國控股外，其余廠商業務占比均通過房地產開發等相關業務的經營進行統計。

5、中國城市更新行業競爭狀態總結

從現有競爭者的情況來看，城市更新領域現有競爭者包括政府部門、房地產開發商、城市更新開發商等企業，數量較多，而城市更新市場需求規模在中國城市化的發展下有待進一步擴張，因此中國城市更新行業的現有競爭程度尚可。

從供應商的議價能力來看，城市更新的供應商包括建筑公司、項目設計與規劃廠商等，數量較多，同時多數廠商并不僅聚焦于城市更新領域，因此供應商議價能力尚可。消費者議價能力方面，城市更新項目的客戶主要是居民、企業和政府。在以房地產開發項目為主、而房地產價格高企的市場現狀下，市場供給實際大過于需求，消費者不僅可以選擇城市更新項目建設后的樓盤，而且可以選擇購置全新開發的樓盤，因此消費者議價能力相對較強。

城市更新的替代品主要是新開發的地產，由于當前能夠被新開發的存量土地已越來越少，不少房地產廠商將城市更新視作企業的重要發展方向，未來城市更新將占據市場規模的更大部分，因此城市更新的替代品相對較小。

潛在進入者威脅方面，進入城市更新市場需要一定的資金、技術和政府關系等資源。當前，現有開發商尚且享有較高的市場份額，因此新參與者進入市場的難度較高。

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