物流園區(qū)期盼土地政策利好

近年來，隨著我國房地產(chǎn)調(diào)控政策的持續(xù)，房地產(chǎn)發(fā)展商由住宅轉(zhuǎn)戰(zhàn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，并快速蔓延到三四線城市，加上游資涌入和政府招商需要，已經(jīng)形成了物流園區(qū)熱。

土地資源是物流地產(chǎn)投資商的關(guān)鍵資源，長期以來我國工業(yè)用地供應(yīng)相對充足，且價格低廉。由于物流地產(chǎn)項(xiàng)目大都與工業(yè)地產(chǎn)有關(guān)，且各地為招商引資拉動本地經(jīng)濟(jì)增長，對工業(yè)用地的供應(yīng)從不吝嗇。

前瞻產(chǎn)業(yè)研究院數(shù)據(jù)監(jiān)測中心的數(shù)據(jù)顯示，2011年我國國有建設(shè)用地實(shí)際供應(yīng)總量58.77萬公頃，同比增長35.9%。其中，工礦倉儲用地、商業(yè)服務(wù)用地、住宅用地和其他用地供應(yīng)量分別為19.26萬公頃、4.21萬公頃、12.52萬公頃和22.78萬公頃，工礦倉儲用地供應(yīng)量同比增長25.2%，占供應(yīng)總量的32.8%。

2006-2011年國有建設(shè)用地的供應(yīng)結(jié)構(gòu)

資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院《2012-2016年中國物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式與投資前景分析報告》

與此同時，我國供應(yīng)工業(yè)用地的價格遠(yuǎn)低于住宅、商業(yè)用地價格。2012年第二季度，全國主要監(jiān)測城市商業(yè)服務(wù)、住宅、工業(yè)地價分別為5728元/平方米、4522元/平方米米659元/平方米，商業(yè)服務(wù)用地價格是工業(yè)用地價格的8.69倍，住宅用地價格是工業(yè)用地的6.86倍。且工業(yè)用地價格較為穩(wěn)定，其增幅長期以來低于商業(yè)服務(wù)、住宅用地。

前瞻產(chǎn)業(yè)研究院物流地產(chǎn)行業(yè)研究小組認(rèn)為，單純在土地的市場供應(yīng)環(huán)節(jié)，投資商獲取倉儲用地較商業(yè)服務(wù)、住宅用地等較為容易，且有政府對于對納入規(guī)劃的物流園區(qū)的用地給予重點(diǎn)保障，這更是一個利好。

但是開發(fā)商在獲得土地的過程中，往往會遇到由于行政手續(xù)辦理緩慢，或政府計劃變更而影響項(xiàng)目進(jìn)度的情況。這些因素并未由市場所引起，主要系行政行為或政策引起，比如，在物流園區(qū)、基地項(xiàng)目的建設(shè)過程中，征地困難已經(jīng)成為困擾物流地產(chǎn)發(fā)展的重要因素;或者項(xiàng)目往往受到土地出讓方式調(diào)整和土地宏觀政策的影響，使規(guī)劃不得不一改再改，以至很多園區(qū)土地手續(xù)辦理放緩，部分項(xiàng)目不能如期開工。

此外，土地置換政策的不配套也構(gòu)成投資商獲得建設(shè)用地的一道障礙。為了不多占用土地，需要在規(guī)劃的設(shè)施與既有不符合空間布局要求的設(shè)施之間進(jìn)行土地置換。而實(shí)際上，用地政策制定與執(zhí)行者和物流規(guī)劃的制定與執(zhí)行者，兩者之間往往缺乏有效溝通和協(xié)調(diào)，加之土地置換過程中涉及國家、地方、行業(yè)和企業(yè)等多方利益，因此有時經(jīng)常在物流用地問題上無法達(dá)成一致。

前瞻產(chǎn)業(yè)研究院物流地產(chǎn)行業(yè)研究小組分析認(rèn)為，由于物流園區(qū)的大力開發(fā)，土地資源日漸緊缺，土地問題已是制約我國物流園區(qū)發(fā)展的瓶頸問題，土地政策則是園區(qū)最希望得到的扶持政策。