白銀時代：房地產+眾創空間如何創新盈利模式

隨著房地產行業由黃金時代進入白銀時代，單純的住宅開發利潤普遍下滑，地產開發商也都在尋求轉型，嘗試不同類型的地產開發與運營。與城市共同成長的產業地產成為一個方向，尤其是在今年全國兩會提出“大眾創業、萬眾創新”的背景下，為創業者提供服務成為傳統房地產巨頭轉型的新方向和盈利點。地產商介入產業孵化大潮的例子在近些年不斷出現。除了招商地產外，華夏幸福產業園、SOHO 3Q、萬科云城等都希望在“眾創空間”上有所作為。通過學習和借鑒以專注于聯合辦公租賃市場而聞名全球的美國wework模式，國內房地產+眾創空間已經形成了以下四種創新盈利方式：

圖表1：房地產市場主要運營指標回顧與預測

資料來源：前瞻產業研究院整理

SOHO3Q：分時分塊收較高租金

2015年1月6日，在望京SOHO項目內，SOHO中國正式推出了其首個互聯網產品SOHO 3Q，即利用O2O模式在線上選房租賃、簽約以及支付租金實現短租辦公。首個3Q空間坐落于北京東北部的望京SOHO，內部裝修年輕時髦，以工位為單位出租，最低租期一周，開放式工位每周價格1000元，3人-5人的封閉空間工位每周價格1300元。3Q對所有有辦公需求的人開放，租客只需在網站上預約，即可像酒店入住一樣，迅速開始辦公。它還提供免費的公共空間、咖啡茶水、Wi-Fi，以及限量免費的會議室和打復印服務。未來SOHO3Q所有的房子起始價全部為零元，然后使用拍賣的方式拍出最后定價，把決定權交給市場。

優客工場：提供全方位服務，收取服務費

2015年4月17日，備受業界矚目的毛大慶首次公開其創業項目——優客工場。9月中旬，主打著中國版WEWORK這一概念的陽光100優客工場旗艦店正式啟幕。現階段優客工場盈利主要通過四種方式實現。第一種，是以租金獲取現金流；第二種，是依靠如會議室、IT維修等基礎增值服務；第三種，則是依靠培訓、傳媒等優客自身提供的各種高級服務；第四種則主要靠會員的會費。目前租金收益大概占優客工場總收入的90%，但優客工場的盈利是多維度的，桌子的出租只是一個入口，是微利，隨著未來業態的不斷成熟，這一比例將逐步降低。在各類業務都穩步展開之后，租金和來自于服務收入將有望達到四六開的占比。

萬科云城：部分持有，收取低租金

萬科云城，位于天河區華觀路與高唐路交匯處，總體量近60萬平方米，是廣州萬科在天河智慧城開發的首個城市創意綜合體。目前該項目已經進駐了機器人咖啡館、長城會g-home業務部、股權眾籌平臺vchello微投網、萬科自己的孵化器云創空間vkincubator。其中，長城會、微投網采用的是平臺合作的模式，云創空間是萬科自主創建的孵化平臺。廣州萬科云城一期將近一半的面積持有經營，以5年持有來算，將占用資金5億左右。與此同時，因為要服務創業團隊，做孵化器，對于長城會、微投網占用的面積，公司僅會向對方收取低于市場價的租金。

深圳星河：用產權置換股權

星河集團于2014年聯手深圳市創新投資集團投資150億，打造了首個舊改項目上擬推出“產權換股權”計劃，即以現金、產權或“現金+產權”的方式與入駐園區的上市或擬上市企業進行股權置換，以此博取未來預期的一個更大利益回報，從而實現旗下住宅、商業以及金融三大板塊業務的整合。其對入駐星河物業的創業公司用凈資產估值法、PE估值法等進行估值，用一定面積的物業產權按市場價格確定相應的股權比例與對方置換，比如企業估值9個億，市價1個億的物業產權增資入股后就對應該企業10%的股份。此外星河集團還與深創投、江蘇常州政府合作成立了紅土基金從事股權投資和產業園的建設，將金融地產與高新技術產業相結合，從而實現對于高新技術企業的扶持，實現盈利的局面。

盈利模式求解

據前瞻產業研究院發布的《中國“房地產+眾創空間”跨界投資轉型發展模式與投資機會專項咨詢報告》認為，我國正處于大眾創業的風口，2014年全年國內新注冊市場主體1293萬戶，同比增長45.9%。產業升級也將大批老舊廠房、批發市場騰出來，這些資源亟待“激活”。但包括開發商主導的所有創客空間都存在一個盈利的問題。以WeWork為例，其盈利點主要是兩方面：一是會員費及配套服務費：通過寫字樓“整批零租”獲取差價以及提供配套服務；二是隱形回報：包括周邊地價的溢價、對種子公司投資獲利等。對于開發商而言，僅憑第一點難以獲利：因為，中國的創業者傾向于選擇位置優越、產業聚集、價格便宜的辦公物業，然而現有的眾創辦公產品卻難以滿足上述需求。因此，國內版的WeWork不能僅僅靠房租盈利，而應該做成創新型孵化器的模式，關鍵是要做好創業服務。

圖表2：北京市科委已授牌的部分“北京市眾創空間”的主要服務和模式類型

資料來源：前瞻產業研究院整理

除了提供創業硬件環境（工位、會議室、創業所需設備）之外，更重要的地是要做好軟性服務，包括投資接洽、創業培訓、創業交流等。當然，除此之外，中國版WeWork的盈利點還有很多想象空間，比如抓住下游客戶群，與大型公司進行商務合作，為初創企業定制相關產品；再如利用WeWork聚集大量創業者的特點，幫助初創企業在彼此間推廣產品，形成良性的商業網絡。隨著“互聯網+房地產+創業”模式的不斷探索和發展，在上述盈利模式創新的基礎上，眾創空間的發展將會逐步走向成熟。

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