營業(yè)稅改征增值稅進入不動產改革深水區(qū)

據最新消息，財政部部長樓繼偉表示，“2015年，按照計劃應該完成“營改增”的改革，也就是把生活服務業(yè)、金融業(yè)以及建筑業(yè)、房地產業(yè)的營業(yè)稅全部改成增值稅，最難的是不動產業(yè)轉成征收增值稅。”

其實 “營改增”自2012年1月1號開始試點至今，歷時近三年，范圍已經覆蓋交通運輸業(yè)、部分現代服務業(yè)、鐵路運輸、郵政服務業(yè)、電信業(yè)等行業(yè)。并且從改革效果上來看，營改增的意義是非常巨大的，目的也有區(qū)別于傳統(tǒng)的大規(guī)模減稅，更加有選擇性的減稅，結果是使得我國稅制更為合理。

從數據來看，截至2014年底，全國營改增試點納稅人共計410萬戶，其中一般納稅人76萬戶，小規(guī)模納稅人334萬戶。全年有超過95%的試點納稅人因稅制轉換帶來稅負不同程度下降，減稅898億元；原增值稅納稅人因進項稅額抵扣增加，減稅1020億元。

不動產營改增是增稅還是減稅？

目前房地產業(yè)營業(yè)稅是5%，建筑業(yè)營業(yè)稅是3%。營改增之后，目前市場呼聲最高的是這兩個行業(yè)的增值稅很有可能是11%。11%的增值稅稅率表面看比較高，但這是可以抵扣進項稅的，而5%的營業(yè)稅則是對全值繳稅。因此11%的稅率是否合理成為了公眾和企業(yè)的關注的話題。

然而據研究表明，改革后，如果建筑業(yè)的稅率為11%的水平的話，實際稅負相當于2.5%的原營業(yè)稅稅負，因此稅負基本不會加重。若房地產業(yè)的增值稅稅率也設為11%，同樣也會略微下降，初步估計為4.85%的原營業(yè)稅稅負。兩項數據均表明，此項改革對房地產業(yè)并沒有壞處。

此外，據財稅專家估算，此項改革帶來的減稅規(guī)模或超過8000億元，減稅利好將進一步刺激投資。（這是一個粗略的估算，是根據2012年固定資產投資統(tǒng)計年鑒大體測算得出。）這更加堅定了不動產營改增改革的決心。

房地產業(yè)步入緩慢發(fā)展新常態(tài)

根據前瞻產業(yè)研究院發(fā)布的《2015-2020年中國房地產行業(yè)市場需求預測與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報告》數據顯示，從我國國房景氣指數指數來看，與我國房地產行業(yè)的政策走勢基本是一致的。2008年底-2010年底，走出了一波較為高漲的行情，主要是因為我國經濟受到世界金融危機的影響，國家需要通過房地產行業(yè)的投資來帶動其他行業(yè)的投資，從而帶動經濟發(fā)展，于是在財政、金融等政策上制定了更加符合房地產行業(yè)發(fā)展的政策。但是2011年初開始，鑒于高房價等因素，國家開始出臺調整政策，于是我國國房景氣指數開始持續(xù)下滑，2011年下半年以來，長期在100點以下，2012年底的國房景氣指數為95.71點。2013年我國房地產市場較2012年有所好轉，國房景氣指數較2012年底有所回升，總體上是在95以上。進入2014年以來，我國房地產市場價格持續(xù)走低，連續(xù)環(huán)比下降，國房景氣指數持續(xù)下降，到2014年12月，國房景氣指數下降到93.93，在94以下。

圖表1：2000-2014年底國房景氣指數（單位：點）

資料來源：前瞻產業(yè)研究院整理

從企業(yè)來看，據35家上市房企公布的2014年全年銷售業(yè)績來看，35家企業(yè)銷售業(yè)績合計達到16286億元，相比2013年全年的13951億元上漲了16.7%，但是這些企業(yè)完成年度任務的情況并不理想。35家企業(yè)中，只有萬科、恒大、綠城、碧桂園等14家完成了年度銷售任務。其他如華潤置地、龍湖、旭輝、方興、雅居樂等21家企業(yè)均未能達標。

隨著我國經濟發(fā)展進入新常態(tài)，房地產業(yè)在經過了十幾年的快速發(fā)展后，也進入了增速的平穩(wěn)期、結構的調整期、政策的完善期和品質的提升期。

營業(yè)稅改征增值稅已深入不動產領域，進入又一改革深水區(qū)。展望我國2015年營改增目標，2015年營改增力爭擴圍到建筑業(yè)和不動產、金融保險業(yè)、生活服務業(yè)，這些行業(yè)將增加800萬戶試點納稅人，戶數是目前的兩倍。此舉更加全面推進我國生產型增值稅向消費型增值稅轉型的邁進。

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