上海市住房發展“十二五”規劃

(3)建立“質價相符、按質論價”的住宅物業服務價格機制

建立政府指導價與市場調節價相結合的物業服務收費價格形成機制，將物業服務收費標準與服務內容、水平相掛鉤，解決“同一小區同等服務、不同收費”問題，制定與物業服務等級對應的基準價格和浮動幅度，建立物業服務價格與物業服務成本聯動的調價機制，為業主大會與物業服務企業協商確定物業服務內容和收費標準提供參考依據。

(4)進一步提高業主自我管理能力

深化社區物業管理黨建聯建工作，加強居民區黨組織對業主委員會的工作指導;完善業主大會、業主委員會議事決策規則，規范業主自我管理行為，建立健全工作機制和相關的業務培訓制度，提高業主自我管理能力。

五、“十二五”住房發展的政策措施

(一)確保保障性住房和普通商品住房土地供應

1.優先確保保障性住房建設用地供應。一是根據“十二五”保障性住房的建設目標，在城市總體規劃和土地利用總體規劃的城市建設用地范圍內，依托軌道交通和比較完善的市政和商業服務設施，加快落實規劃選址工作，抓緊制定保障性住房用地供應規劃和年度計劃，并明確各類保障性住房的土地供應比例，確保土地的優先供應。二是根據大型居住社區開發建設需要，在政策許可的范圍內，適當調整土地供給方式，參照土地“預審批”的辦法，將“十二五”期間大型居住社區建設所需的土地，提前安排落實到位，加快土地儲備和前期開發。三是抓緊研究和完善公共租賃住房建設用地出讓、租賃、作價入股等有償使用辦法，支持專業運營機構利用國有企業“退二進三”土地、農村存量集體建設用地和其它可利用的零星土地建設公共租賃住房，有效降低公共租賃住房建設成本。

2.加大中小套型普通商品住房土地供應力度。一方面，根據住房市場運行情況，科學把握土地供應的總量、結構、布局和時序，優先滿足中小套型普通商品住房建設用地需要。另一方面，進一步改革完善土地出讓評標方法，根據企業資質、誠信記錄和規劃設計方案等因素進行綜合評定，運用市場手段將中小套型住房建設和保障性住房配建比例作為住房用地“招拍掛”條件，增加中小套型住房和保障性住房的有效供應。

(二)運用稅收、金融等差別化政策，支持居民自住性和改善性住房消費

積極貫徹國家有關規定，在對現有的信貸和稅收政策進行梳理的基礎上，結合本市實際，有針對性地對首次購房、第二次購房中的改善性購房和投資投機性購房，制定并實行差別化的信貸、稅收政策，認真貫徹執行國家關于個人購買普通住房、非普通住房的稅收政策，支持和引導合理的住房消費，抑制投資投機性購房。逐步完善住房稅收體制，在合理增加住房保有階段的稅賦的同時，相應減少流通環節稅賦。

(三)加強市場監管、維護市場秩序

一是進一步強化商品住房項目跟蹤調查制度，切實掌握商品住房項目的建設進度，督促開發企業加快項目建設和上市銷售，確保市場的正常供應。二是加大銷售現場和合同網上備案的監測力度，進一步規范商品住房銷售行為。在試點基礎上，加快實施新建商品住房預售和存量住房交易資金監管，切實保護購房人的權益。三是探索建立將企業違法違規信用與其法定代表人、責任人個人信用關聯納入征信系統的制度，進一步加大對房地產企業違法違規行為的查處力度。

(四)加快健全住房保障運作管理機制

進一步完善住房保障運行機制，按照“市、區聯手，以區為主”的原則，明確并落實區在房源建設、資金籌措、審核供應和使用管理等方面的責任。一是抓緊完善本市住房保障工作體制、構建堅強有力的組織管理體系。按照“條塊結合、協調配合”的原則，加快建立市、區住房保障事務中心和街道(鎮鄉)住房保障事務工作部門，形成健全的住房保障組織和事務管理網絡。二是建立市住房狀況信息中心，進一步提高管理能級和信息化管理水平。市、區緊密配合，加快建立全市聯網的公共租賃住房服務信息平臺，發布房源信息，提供租賃服務，并實施監督管理。三是在明確市、區職責分工的基礎上，進一步落實和強化市、區配合、以區為主的住房保障管理機制。四是在保障性住房建設基地動遷、居住社區規劃、公交市政、基礎設施和商業服務配套等方面，充分發揮所在區的作用，市、區聯手，確保大型居住社區建設的順利推進。