信貸寬松改變不了房地產下行趨勢

從今年6月份開始，各地政府陸陸續續放開了房產限購政策，在收效甚微的情況下，9月30日，中國人民銀行、中國銀監會聯合下發了《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》，放寬貸款限制，其中首套房的貸款利率下限降至基準利率的0.7倍。央行放松信貸的政策導向可謂用心良苦，但是否能扭轉目前房地產的下行趨勢？筆者的答案是否定的。

首先，從剛需來看，中國未來10年的人口結構變化難以支撐房地產市場的有效需求。通常而言，結婚、生育人口的增長是房地產剛需最主要的支撐因素，然而我們觀察人口統計數據發現，我國15-64歲勞動力人口占比在2010年達到峰值74.5%，此后老年人口占比迅速上升；換一句話說，2013年以后，婚齡育齡人口都呈現長期萎縮趨勢，結婚置業的“剛需”在2013年見頂，此后出現下行拐點，年新婚對數將從2013年1350萬對/年逐步降至2020年的800萬對/年的水平；婚房需求與此相對應，也是逐年減少（見下圖）。

在這種情況下，城市人口的擴張主要靠農村轉移人口，也就是我們所說的城鎮化。2010年，40歲以上農村人口占比達45%，20歲以下人口僅占比26%，潛在進城人數總規模并不大。據李稻葵和徐翔估算，實際上的農村剩余勞動力僅剩4655萬，占總人口的比例不到4%。況且，從動態來看，以目前中國農村的人口結構和生育率，未來的年輕一代補給速度在放慢，根據國務院發展研究中心的研究報告，“十二五”期間中國農業勞動力將由2.95億人下降到2.5億人左右，4500萬農業勞動力需要轉入非農產業和城鎮就業；“十三五”期間(2016年到2020年)，農村剩余勞動力將由結構性短缺變為全面短缺。因此從供給方面看，2015年后，農村想城市轉移的人口數量也會逐年減少。更為重要的是：外來農民工構成三分之一的城市常住人口并產生了實際的居住需要，但這種“居住需要”轉換成城市住宅有效需求的比例極低，目前在務工地購房的農民工比率不足1%，且自2010年以來持續下降，該部分群體收入水平低、財富積累速度慢與城鎮房產價格近年來快速上行形成了較大反差，因此，其置業需要很難轉換為城鎮房地產市場的“有效需求”。

其次，從投資需求來看，價格預期下的資本流動是房地產價格上漲的主要推手。美國、日本、香港等房地產周期數據，無一例外地證明了房地產泡沫的形成主要是基于市場預期的資本集聚。過去十年的寬松貨幣環境下，大量資本流入房地產推升了房產價格，而房產價格的上漲又進一步吸引了更多的資金流入，漲價和投資形成相互強化的自我循環。在過去十來年里中國天量的貨幣擴容沒有造成嚴重的通貨膨脹，房地產算是立了大功。弗里德曼說：“通貨膨脹歸根到底是貨幣現象。”倒過來也可以這么說，過去十年來的貨幣泛濫沒有造成通貨膨脹是因為資產價格的高速膨脹，城市住宅的天價吸收了大量貨幣，從而取代了通脹。按目前40大城市2008-2014.7住宅用地的出讓統計數據，結合目前開發商推盤速度推算中期房地產潛在供應量，預計新宅潛在供應量保持高供給趨勢將持續至2016年初，不斷增長的庫存已經改變了市場對未來房價的預期，在這種情況下，資產配置的切換是一種必然選擇，估值已經呈現嚴重泡沫的房地產已經逐漸會成為投資者拋棄的對象。既然資本流入的迅速減少是因為價格預期改變，這種情況下，信貸寬松對資本的流向影響甚微。

第三，銀行是商業機構，所有的信貸資金的都追求風險可控前提下的高收益，在利率市場化的大環境下，商業銀行資金成本在不斷上漲，基準利率0.7倍的房屋抵押貸款能否讓商業銀行獲利？還是不是商業銀行最佳的信貸方向？都是個問題。

綜上所述，筆者認為，9月30日央行、銀監會的聯合《通知》只是房地產商的安慰劑，比這種政策安慰劑更能殘酷遇見未來房地產價格形勢的應該是殘酷的城市人口數據和庫存數據。