物流園區需要建設，更需要經營！

從2011年開始，北京、廣州、濟南等城市的倉儲價格同比增長了20%-30%，而上海的不少大型倉儲的租金更是上漲了近50%。可即便這樣，許多大型公司還是面臨一庫難求的局面。

近年來，中國經濟中心城市開始意識到物流園區對于促進物流的技術升級和服務升級，對于改善城市和區域物流投資環境，推動第三方物流的發展，整合利用現有城市和區域物流資源，加快物流企業成長、緩解交通壓力、改善生態環境等方面都具有重要作用。

物流園區成投資熱點

前瞻產業研究院預計“十二五”期間物流行業整體增速可以達到20%以上，但基礎物流(簡單倉儲和運輸)和高端物流(物流、資金流和信息流整合)增長將明顯分化，前者約為10%，后者則可達30%。

從現狀來看，許多省和經濟中心城市從政府到企業都提高了對物流園區規劃建設的重視，并在區域物流發展規劃中都規劃了若干物流園區。我們認為，物流園區已成為物流領域的投資熱點，并出現了各種類型的物流園區投資項目。

據對全國物流園區投資情況調查發現，目前，我國現有物流園區主要分布在：東部沿海經濟區(20.4%)、南部沿海經濟區(20.2%)、北部沿海經濟區(14.1%)、西南經濟區(11.8%)、東北經濟區(10.1%)、黃河中游經濟區(9.9%)、長江中游經濟區(9.1%)和西北經濟區(4.4%)。而投資規模比例如下：

全國物流園區投資規模情況(單位：億元，%)

資料來源：前瞻資訊產業研究院 《中國物流園區布局規劃與經營模式分析報告》

物流園區經營是難點

由于物流園區建設需要占用大量的土地和資金等，如果不對物流園區進行科學規劃和合理運作，其投資風險是巨大的。

而物流園區大規模投資后，究竟要采取什么管理模式最好呢?分析認為：園區管理模式的選擇主要取決于物流園區的投資主體、建設目標、客戶定位、建設過程、政策影響、內外部環境等諸多要素，而且整體經營是需要投資主體從前期投資開發到后期贏利整體正常運營都需要倍加關注的。

而《中國物流園區布局規劃與經營模式分析報告》顯示，目前我國現有的幾種經營管理模式大部分來源于發達國家物流園區的管理經驗及我國現有的經濟開發區的管理模式。從物流園區的出現到快速發展的這十幾年里，還沒有形成適合我國物流園區管理的科學模式，這就意味著一方面我國物流科學的基礎研究還有待提高，另一方面是物流園區投資開發建設與管理主體混淆不清，物流園區建設的投資方、經營方、入駐方三者相互關系錯綜復雜。

例如，有的物流園區政府既是投資方，又通過委托代理方式而成為經營方;有的物流園區投資方通過直接投資入駐而兼為入駐方;有的物流園區存在投資方、經營方和入駐方三方合一的現象。不同主體間相互交叉重疊的關系導致了物流園區開發建設與管理主體混淆不清的現狀，從而也導致了園區經營模式的復雜性。

《中國物流園區布局規劃與經營模式分析報告》對物流園區招商模式、幾種專業物流園區的建設及運營模式以及后期盈利模式都進行了詳盡的探討。