商業地產：凌寒獨自開

2011年即將成為歷史，調控貫穿全年的經濟主動脈，“控”成為房地產市場的主旋律，商品房投資與買賣進入寒冬。

隨著商品房限購令在全國的發力，已對投機性需求產生了明顯的擠出效應，部分資金已陸續抽離住宅市場，轉而流入商業地產，致使非住宅的商業地產成為寒冬中的一朵奇葩。

展望2012年，調控政策依然沒有松綁的跡象，銀行信貸將維持從緊態勢，住宅類商品房勢必持續萎靡，而“不限購”、“不限貸”的商業地產，將成為房企突破和轉型的重要方向。

調控下的地產業寒冬

受環球經濟形勢惡化的影響，2011年，我國政府陸續出臺各類調控措施，抑制樓市過快增長。在此作用下，2011年房地產市場萎靡不振，新房、二手房成交應聲而落，土地拍賣市場頓時冷清不少，流入地產行業的資金規模也大幅縮水，調控下的市場寒風陣陣。

受調控政策影響最直接的當屬新增住宅類商品房。

據國家統計局12月18日公布的數據顯示，11月全國70個大中城市房價跌幅擴大，新建商品住宅價格環比下降的城市有49個，首次超過50%。

在具有風向標意義的北京樓市，11月新建住宅價格同比漲幅創下2009年8月份以來的新低。據北京中原地產的統計數據顯示，截止12月27日，年內北京新建住宅總簽約面積為940萬平米，預計全年成交量在950萬平米以內，環比下降23%，甚至比2008年還減少了近200萬平米，創出最近十年的新低。

上海的一手樓市也不容樂觀。據中國房產信息集團的數據顯示，2011年9月上海新建商品住宅成交面積僅為56.95萬平方米，同比下跌49.82%，交易量慘淡。10月，上海商品住宅成交面積僅為46.13萬平米，同比下降65.03%，成交量創下2008年同期以來最低水平。

隨著調控政策的逐漸深入，樓市寒冬迅速傳導至二手樓市場，限購令發威后，全國主要城市的二手房成交量都遭遇驟減，總體降幅達50%以上。

以北京為例。據北京建委網站數據統計顯示，截止12月27日，年內二手房住宅交易套數為120651套，預計全年在12.1萬套左右，較2010年和2009年分別下滑38%和55%。在新房銷售面積創下10來年新低的同時，北京二手房成交量也達到了近3年來的最低值。

在廣州番禺祈福新村，依托該社區生存的二手樓中介就多達3條地產街，包括鐘福廣場地產街、鼎泰茶業城地產街及和君地產街，中介機構上百家，從業人員上千人。但截至今年12月，和君地產街早已人去樓空，鼎泰茶業城也人走茶涼，鐘福廣場地產街也盛況不再，中介機構慘淡經營，許多地產中介紛紛轉行或提前返鄉等過年。

而往年紛紛搶奪土地的房企，今年也紛紛停下拿地的步伐，以往地王頻現的土地招拍會猛然冷清下來，許多地塊以低價轉讓甚至流拍。

今年以來，國內房企大都采取壓縮投資的辦法，謹慎拿地以減少支出，保利、金地、龍湖等內地房企明顯放緩拿地速度，廣州恒大更是宣布暫停拿地;在銷售方面，采取“以價換量”的策略，紛紛打折促銷。繼10月中海、龍湖、綠地等大型房企在上海低價推盤以后，11月深圳開發商接棒上海，萬科、招商、卓越等房企又掀起又一輪降價潮。

前瞻產業研究院數據監測中心的監測數據顯示，2011年前11個月，全國主要的130個城市土地市場總出讓土地地塊為24200塊，總出讓金為1.18萬億，比去年同期的1.7萬億減少了5200億，降幅高達30%。

受房地產市場銷售低迷的直接影響，各房企紛紛縮減投資規模。在銀根緊縮的背景下，房企從信貸市場獲取資金的難度加大。在A“股跌跌不休”甚至跌回十年前的情況下，資本市場融資更是無從談起。

2011年房地產市場的慘淡有目共睹，但與住宅類市場的急速下挫相反，國內商業地產增長趨勢明顯，商業地產悄悄開啟了新一輪的發展。

商業地產異軍突起

在住宅類商品房限購令發威之后，“不限購”、“不限貸”成為商業項目的最大賣點，投資客紛紛轉戰商鋪、寫字樓、公寓等商業項目。商業地產逆市利好，寫字樓、商鋪的成交量大增，租售價格也出現不同幅度的上漲。

前瞻產業研究院地產行業研究員高曉詩認為，在房地產調控政策趨于“常態化”和大力推進保障房建設的背景下，房地產行業突破和轉型勢在必行。預計在限購令退出之前，商業地產的政策利好因素仍將存在，商業地產也是房地產房企轉型的一個重要方向。

中國內地商業地產巨大的發展潛力，吸引了眾多港資及外資企業前來投資。11月28日，新加坡嘉德置地等外資房企斥資約65億元拿下重慶市中心某商業地塊，這是近期繼香港恒隆、仁恒置地、和記黃埔等港資房企搶奪內地商業地塊之后，又一次商業地產的大手筆投資。

面對外資房企對國內商業地產資源的大肆搶奪，保利地產、招商地產、合生創展等房企也紛紛發力，加大對商業地產項目的投資，大連萬達、粵海控股等已陸續展開商業地產項目的收購。

2011年1-10月，我國商業地產投資完成額7956.55億元，已超過2010年全年投資完成額，其中辦公樓投資2029.29億元，商業營業用房5927.26億元。萬科也表示，將在未來三至五年間，將持有性商用物業的投資比例逐漸增大到全部投資的30%。

2000-2011年商業地產開發投資額及占房地產資產投資額情況統計表(單位：億元，%)

資料來源：《2011-2015年中國商業地產行業深度調研與投資戰略規劃分析報告》

作為后起之秀的商業地產，雖然目前與住宅類市場的規模尚有較大差距，但因發展潛力巨大而倍受青睞，其復合增長率高達36%。

2011年上半年，京、滬、深、穗四地寫字樓銷售面積約為360萬平方米，同比增長13%，深圳、廣州、成都、杭州的甲級寫字樓均價分別為50161、25715、15819、37339元/平方米，半年漲幅達24%、18%、7%、8%，其中深圳的中心西區商圈、廣州的天河北商圈漲幅更是高達27%和31%。

商業地產現貨熱銷，也促使了各地方政府土地市場供應向商業地產傾斜。數據表明，從2007年到2011年上半年，北京、上海、成都等地的商用土地供應出現了逐年大幅增加的現象。

從過去十年，全國130個主要城市推出土地的結構來看，住宅建設用地占比逐年下降。而相對住宅建設用地，商業建設用地在經歷近幾年10-15%的相對穩定水平后，出現了上升的趨勢。

前瞻產業研究院地產行業研究員高曉詩指出，對地方政府而言，住宅地塊的出售收益是一次性的，但商業地塊的出售則會帶來持續的GDP增長，其社會效益和經濟效益是不可比擬的。

城市的經營和發展很大程度上依賴于商業地產的發展，商業地產能夠形成人流的集聚，帶動消費增長，推動旅游業發展，拉動經濟增長，改善城市形象，同時，商業地產能夠帶動服務業的發展，拉動就業，是推動產業結構轉型升級的重要力量，因此各地政府都大力支持商業地產的發展。

“房地產企業紛紛進軍商業地產主要源于其收益的可持續性、增值性和溢價性，房地產開發企業在獲得收益的同時實現轉型。”高曉詩說。