2018年中國湖畔大學學員所在行業解讀之——房地產：銷售規模增速放緩，碧桂園穩居榜首

 2名學員來自房地產行業，霍英東集團發展可期

截至目前，湖畔大學共有2名學員來自房地產行業，均是第二屆學員，同時兩位學員所在企業均屬于典型的家族企業集團。此外，盡管兩大集團均是大型綜合類集團，業務多元化特征顯著，但是仍均以房地產投資和開發為主，并將傳統房地產業務轉型升級作為其重點發展方向。

值得一提的是，霍英東集團作為發家于中國香港的老牌房地產開發商，其較早發掘了廣州南沙地區的發展潛力，至今已深耕南沙房地產市場長達30年的時間，投資超過60億元，竣工項目超過了25個?？傮w來看，21世紀以前，霍英東集團主要著力投建了南沙片區市政交通、基礎設施、公共服務場所和機構，積極打造和建設當地的商業發展和居民生活所必須的配套設施；而21世紀以后，霍英東集團開始在南沙片區開發地產項目，以商業地產和旅游地產為切入點，而后積極開發住宅地產項目。目前，南沙灣御苑項目已經面向市場銷售。

而在2019年2月18日出臺的《粵港澳大灣區發展規劃綱要》中反復提到廣州南沙地區，例如，打造廣州南沙粵港澳全面合作示范區；支持符合條件的港澳銀行、保險機構在深圳前海、廣州南沙、珠海橫琴設立經營機構；在深圳前海、廣州南沙、珠海橫琴建立港澳創業就業試驗區；支持廣州南沙建設全球進出口商品質量溯源中心等等，由此表明未來廣州南沙地區將成為廣、深、港、澳四城合作核心之一，而布局較早且深入的霍英東集團必將受益于此，發展前景尤為值得期待。

房地產開發投資增速穩定，新開工意愿積極

從行業整體發展情況來看，在供給方面，2011-2018年，房地產開發投資完成額逐年遞增，增速總體波動變化，近3年趨于穩定。2018年，全國房地產開發投資完成額為12.03萬億元，同比增長了9.6%，較2017年有小幅上漲。

從土地購置面積來看，2011-2018年，房地產開發土地購置面積波動變化。在歷經2014-2016年連續4年的下滑以后，自2017年開始，我國房地產開發土地購置再次大幅回升，并在2018年得以持續。2018年土地購置面積增長至2.91億平方米，同比增長了14.2%，增速較快。

從新開工面積來看，房地產新開工施工面積近幾年呈波動性變化，其中2014年和2015年出現了較嚴重的下降，房屋新開工面積分別為17.96億平方米和15.45億平方米，分別同比下降了10.7%和14%；而2016年房屋新開工面積出現回暖跡象，實現同比增長8.1%；2018年我國房屋新開工面積為20.93億平方米，較2017年同比增長了17.1，增速創下自2011年以來的最高紀錄。可見，目前房地產企業拿地開工意愿強烈，行業發展實現連續三年回暖。

但與此同時，中國房地產竣工面積進一步有所下降。2018年，全國房屋竣工面積僅為9.36億平方米方同比下降了7.8%，降幅同樣創下自2011年以來的最高值。也就是說，近兩年，由于早期投建的房地產項目不斷面市，市場上的存量或施工項目多為最近兩年新投建項目，預期在未來有望集中面向市場銷售。

銷售規模再創新高，但增速明顯放緩

在需求方面，2011-2018年，中國商品房銷售面積總體保持增長之勢，增速波動變化。2018年，全國商品房銷售面積再創新高，達到了17.17億平方米，但是銷售面積增速卻進一步下滑，僅增長了1.3%。

同時，全國商品房銷售額增速也有所放緩。2018年，中國商品房銷售額為15萬億元，同比增速下滑至12.2%。由此可見，2018年中國房地產市場需求明顯疲軟，這主要與供給端加速推盤促進回款，疊加需求端棚改貨幣化補償比例下降、貸款利率上行、調控政策收緊等因素有關。短期來看，我國房地產銷售仍將持續放緩。

東部地區仍是銷售主力，西部地區增速亮眼

而從區域的角度來看，東部經濟發達地區仍然是我國房地產銷售的主力。2018年，東部地區商品房銷售面積和金額分別為6.76億平方米和7.93萬億元，占比分別為39%和53%，均領先于全國其他地區的水平。此外，東北地區的商品房銷售規模最小，銷售面積不足1億平方米，占比僅為5%；而銷售金額僅為0.57萬億元，還不足全國總體的5%。

此外，在區域銷售增速方面，2018年，西部地區的商品房銷售增速最為亮眼，銷售面積和金額的增速分別為6.9%和23.4%，均領先于其他地區。而東部地區和東北地區的商品房銷售面積卻同比出現下滑?？傮w來看，我國西部地區的房地產市場具有較大的增長潛力，而東部市場發展趨于緩慢，東北市場依然冷淡。更具體的，三線城市成為本輪房價上漲、銷售面積上漲的集中區域；同時，二三線城市棚改等政策帶來的高峰期依然存在，部分城市依然處于去庫存時期，但房價上漲仍是主流。

碧桂園銷售穩居榜首，萬科、恒大次之

最后，從企業競爭的角度來看，碧桂園在商品房銷售面積和銷售金額上，均穩居行業榜首。2018年，碧桂園商品房銷售面積和銷售金額分別為7730.7萬平方米和7286.9億元，均大幅領先于其他企業。此外，中國恒大和萬科地產的銷售規模盡管不及碧桂園，但常年穩居第二、三的位置，競爭實力也相對強勁。而融創、綠地、保利、中海、龍湖、華潤地產等也在房地產市場上占據較大的試產份額。

以上數據及分析均來自于前瞻產業研究院《中國房地產行業市場需求預測與投資戰略規劃分析報告》。

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