2018年前三季度中國房地產現狀分析 投資穩定、銷售放緩、資金面改善

投資增速穩定，新開工意愿積極

2018年1-9月，全國房地產開發投資累計完成額為8.87萬億元，同比上漲9.9%，增速較1-8月下跌0.2個百分點；其中住宅開發投資累計完成額為6.28萬億元，同比上漲14.0%，增速較1-8月下跌0.1個百分點。

其中，9月全國房地產開發投資完成額為1.21萬億元，環比上漲14.2%，同比上漲8.9%；9月全國住宅開發投資完成額為0.87萬億元，環比上漲13.3%，同比上漲13.3%。

從新開工面積來看，房地產新開工施工面積近幾年呈波動性變化，其中2015年出現了較嚴重的下降，商品房新開工面積僅為15.45億平方米方米方米，還不及2011的房屋新開工面積的絕對值，同比下降14%。2016年出現回暖跡象，實現同比增長8.1%。2017年我國房屋新開工面積為17.87億平方米方米方米，較2016年同比增長7.0%，房地產企業拿地開工意愿強烈，實現連續三年回暖。

2018年1-9月，全國房屋新開工面積為15.26億平方米方米，同比上漲16.4%，增速較1-8月上漲0.5個百分點，維持良好態勢。其中住宅新開工面積為11.2億平方米方米，同比上漲19.4%，增速較1-8月下跌0.2個百分點。

不過，房地產竣工面積有所下降。2018年1-9月全國房屋竣工面積為5.11億平方米方米，同比下降11.4%，降幅較1-8月減少0.2個百分點。

另外，2018年前三季度，土地購置面積累計增速也環比微漲。數據顯示，2018年1-9月全國房地產開發企業土地購置面積為1.94億平方米方米，同比上漲15.7%，增速較1-8月上漲0.1個百分點。

銷售放緩，增速有見頂跡象

2018年1-9月，全國商品房銷售面積為11.93億平方米方米，同比上漲2.9%，增速較1-8月下跌1.1個百分點；其中，商品住宅銷售面積為10.35億平方米方米，同比上漲3.3%，增速較1-8月下跌0.7個百分點。

金額方面，2018年1-9月，全國商品房銷售金額為10.41萬億元，同比上漲13.3%，增速較1-8月下跌1.2個百分點；其中，商品住宅銷售金額為8.84萬億元，同比上漲15.6%，增速較1-8月下跌0.8個百分點。

銷售數據出現回落，原因主要有供給端加速推盤促進回款，疊加需求端棚改貨幣化補償比例下降、貸款利率上行、調控政策收緊等。短期來看，銷售仍將持續放緩。

除按揭貸款外，到位資金繼續改善

2018年1-9月，房地產開發企業到位資金為12.19萬億元，同比上漲7.8%，增速較1-8月上升0.9個百分點。2018年9月到位資金為1.52萬億元，環比上漲13.6%，同比上漲14.4%。

按資金構成來看，前三季度房地產開發企業到位資金中，國內貸款為1.80萬億元，同比下降5.1%，降幅較1-8月縮小1.5百分點；自籌資金為4.06萬億元，同比上漲11.4%，增速較1-8月上漲0.2個百分點；定金及預收款為4.03萬億元，同比上漲16.3%，增速較1-8月上升1.2個百分點；個人按揭貸款累計值為1.75萬億元，同比下降1.2%，降幅較1-8月增大0.2個百分點。

從上述數據可知，定金及預收款同比增速最快，說明房企加快新開工、加快開盤、加快回款的策略確實收到一定效果。

另外，行業銷售減速后，房企加速開盤促進回款的難度將加大，在房地產融資環境未有明顯好轉的情況下，不排除行業并購重組活躍度進一步提升。對于龍頭房企而言，內生現金流和外部融資優勢突出，更有能力安全度過下行周期；部分龍頭房企甚至有望充分利用行業的并購紅利，進一步擴大規模，提升行業集中度。

以上數據來源于前瞻產業研究院發布的《2018-2023年中國房地產行業市場需求預測與投資戰略規劃分析報告》。

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