內房股迭創新高，對房地產行業新觀點

內房股是指在香港上市的,主要業務卻是在大陸的,而且還是在大陸注冊的房地產公司。主要有恒大、中海、碧桂園、華潤等。正當A股端午休市之時，內房股紛紛暴漲。尤其是中國恒大大漲22.78%，繼續創出歷史新高。

圖表1：主要內房股一覽

數據來源：前瞻產業研究院整理

如果按年算，中國恒大2017年已經上漲了215%，漲幅尤其驚人；融創中國2017年至今漲幅剛好達100%；碧桂園2017年至今漲幅達117%。

“馬太效應”在房地產行業表現明顯：

我們曾在手機供應鏈行業談到過“馬太效應”，在整體智能手機增速有限的情況下，一些龍頭公司業績卻增幅較大，持續性良好。現在在中國房地產行業這種趨勢同樣明顯。

2017年4月份70個城市中有30個城市新建商品住宅價格漲幅比上月回落，比3月份增加6個，回落城市中23個為一二線城市。1-4月，全國商品房銷售面積為41655萬平方米，同比增長15.7%，增幅1-3月收窄3.8個百分點；銷售額為33223億元，同比增長20.1%，較1-3月收窄5.0個百分點。其中，住宅銷售面積為36525萬平方米，同比增長13.0%，銷售額為27951億元，同比增長16.1%；辦公樓銷售面積同比增長49.3%，銷售額同比增長50.4%；商業營業用房銷售面積同比增長30.6%，銷售額同比增長41.4%。商品房銷售額及銷售面積增幅均持續收窄，隨著調控政策持續加碼及擴圍，市場成交持續回落。

在行業銷售增速下滑的同時，龍頭房企的銷售數據卻表現亮眼，中國恒大4月銷售額378.5億元，同比大增64.1%，碧桂園4月銷售額535.0億元，同比大增142.6%，萬科4月銷售額418.9億元，同比增長17.5%。

政策調控因城施策、銀行信貸逐步收緊進一步強化了龍頭房企的優勢，市場集中度提升十分顯著。龍頭房地產企業銷量表現優異，市場蛋糕并沒有擴大，自然小企業群體日子并不好過。

棚戶區政策落地，房地產行業迎來長期利好：

中國住房和城鄉建設部副部長陸克華26日在國務院政策吹風會上表示，中國國務院常務會議決定，2018-2020年再改造各類棚戶區1500萬套。

國務院常務會議上，政府計劃在2018-2020年繼續推進1500萬套（平均每年500萬套）的棚改計劃，雖然年均改造計劃較過去三年有所下降，但棚戶區改造總規模還是超過前期800萬套市場預期。貨幣化安置比例方面，16年大幅提升至48.5%，17年根據各省情況推算，全國根底貨幣化安置比例在50%-60%之間。

“限購壓力”難阻龍頭地產股步伐，A股地產股或迎價值重估：

圖表2：A股地產龍頭股一覽

數據來源：前瞻產業研究院整理

根據前瞻產業研究院的《2017-2022年中國房地產行業市場需求預測與投資戰略規劃分析報告》分析，為了控制房價的資產泡沫，政府對房屋銷售過程控制較強，有調控壓力的城市銷售數據失真特征明顯，數據增速回落并不能說明行業下行。購房需求只是被壓抑而并未發生預期的轉變，企業拿地持續火爆、政府力挺貨幣化安置、強化舊改和棚改，更突顯了房地產的真實情況。我們認為，房地產行業龍頭公司將在未來的激蕩中獲得更多的市場份額。而A股中的地產龍頭股可能會跟隨港股內房股的腳步，迎來價值重估。