部分城市商業面積過剩背景下城市綜合體發展動力依舊強勁

城市綜合體集住宅、寫字樓、商業、會展、公寓、酒店等各種地產業態于一體，因此可以通過整個房地產開發投資在我國國內生產總值中的比重來體現出城市綜合體行業的重要性。城市綜合體作為一種功能齊全的產品，在房地產行業中的地位也逐步提升。

城市綜合體建設規模較大，功能齊全，可吸納眾多知名商業企業加盟，提升影響力后，后期經營可以聚集更多的人氣與客流量。在此過程中，城市綜合體同時也為社會提供了大量的就業機會，并有高額度的納稅貢獻。以寧波萬達廣場為例，其為寧波市提供了近萬個就業機會，每年的納稅貢獻超過億元。

前瞻產業研究院發布的《2014-2018年中國城市綜合體行業發展前景與投資價值預測分析報告》分析認為，城市綜合體是拉動區域經濟和城市經濟的引擎。首先，不管后期經營如何，城市綜合體項目的施工建設就能拉動當地的GDP增長，提供就業崗位；其次，城市綜合體的建成可以促進城市商業重心迅速轉移，極大地便利市民生活的同時，后期經營還為當地經濟發展注入新的活力。因此，政府部門對城市綜合體的引入擁有較大的熱情，會對城市綜合體開發商在土地、稅收及融資上都會給予一定的優惠和支持。

城市綜合體的發展特性主要基于城市綜合體的技術密集性和資金密集性，這兩項特性是城市綜合體行業的進入壁壘和發展壁壘。首先，城市綜合體的建筑設計上要求建筑風格統一、內外環境協調一致，將不同功能的物業形態融合一體，內部建筑風格統一，在平面、立面和空間均要表現為連續性和統一性，這些都對城市綜合體的規劃設計上有很高的要求。其次，城市綜合體的融資創新需要具有一定的策略技巧。城市綜合體的投資規模較大，對開發商形成較大的資金壓力，如何創新融資渠道，保證資金鏈的流暢是每個開發商需要面對的議題，因此開發商的融資渠道策略具有較高的技術性。最后，城市綜合體的后期經營管理具有一定的技術性。實踐證明，在我國開發完成后選擇全部出售門店及物業的“全部出售”模式是行不通的；而在部分出售、部分持有出租的模式下，城市綜合體的經營則需要高度專業化的管理團隊，以能夠保證城市綜合體后期資金的持續性長期性的回收。

由城市綜合體的功能強大、體量巨大，因此在投資規模上也具有資金密集型性。以大連集團萬達廣場為例，其體量一般都在40萬平方米以上，投資規模包括拿地成本及建設成本就高達幾十億元。由于城市綜合體的資金密集性，所以融資渠道是每家城市綜合體開發企業的重中之重。由于行業的資金密集性和技術密集性，使得城市綜合體行業的進入較為困難，對已有企業的大規模發展造成阻礙，該行業尚未出現壟斷趨勢，各參與者的激烈競爭有利于行業的發展。

在城市綜合體的開發企業中，大概可以分為三類：以做商業地產到城市綜合體起家；從住宅地產領域轉戰；其他領域如金融、制造、服務行業等領域的企業。1）從規模和實力上來說，以做商業地產出身的大型房地產開發企業占據著城市綜合體行業的主導地位，如大連萬達、華潤置地、中糧置業、恒隆地產、凱德置地、深國投商置等企業，位居第一集團。2）從住宅領域轉戰過來的房地產開發商則由于規避住宅市場調控風險而進入，其城市綜合體的規模尚未形成，由于商業地產開發的經驗有所欠缺，產品實力稍遜于第一集團，不過其進入會導致城市綜合體行業的競爭加劇。因此，這些開發企業位居第二集團。3）其他非房地產領域的企業為了分享城市綜合體帶來的巨大經濟效益，或是出于品牌戰略需要進入城市綜合體開發行業，如雨潤集團、哇哈哈集團。這些企業之前尚未涉足房地產開發領域或經驗較少，房地產是主營業務，因此位居第三集團。

我國城市綜合體開發企業分布

資料來源：前瞻產業研究院整理