購物中心郊區(qū)化成主流趨勢，已經(jīng)進入經(jīng)營時代

例如北京四環(huán)以外購物中心面積在2012年底已經(jīng)達到293萬平方米;成都2012年底雖然只有5個購物中心在運營，但是未來3-5年郊區(qū)將新開29個購物中心，新增體量高達322萬平方米，占據(jù)成都市未來供應(yīng)量的82%，且主要集中在城南高新區(qū)，以城市綜合體中的購物中心為主。

購物中心商業(yè)空置率較高，購物中心進入經(jīng)營時代

一方面是購物中心的大量推出，另一方面是購物中心商業(yè)空置率居高不下，經(jīng)營風險激增，未來購物中心競爭還體現(xiàn)在經(jīng)營能力的競爭，購物中心已經(jīng)進入經(jīng)營時代。前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2013-2017年中國購物中心市場前瞻與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報告》顯示，相比2011年初，購物中心整體而言商業(yè)空置率有所下降，但是廣州、北京、上海及成都的空置率依然較高，在10%左右，已經(jīng)超過空置率合理區(qū)間(6%左右)。

由于北京、上海是零售市場最活躍的城市，也是國際品牌進駐中國的首站城市，零售物業(yè)需求較大，因此租金在2012年持續(xù)增長;廣州則由于珠江新增近幾年集中開業(yè)的購物中心較多，租金不斷在高位徘徊;而深圳的優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)相對缺乏，其租金在2012年也有所上漲。

但是在二三線城市，如成都及重慶，由于經(jīng)濟、消費支出相對落后，過快的購物中心開發(fā)速度超過消費者的承載力;另一方面由于國際品牌、國內(nèi)名品對這些城市的滲透率依然較低，導致其物業(yè)租金價格在2012年呈下滑趨勢。

我國現(xiàn)階段雖然是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)時期，但商業(yè)經(jīng)營普遍表現(xiàn)一般，隨著未來大量商業(yè)物業(yè)的推出，只有經(jīng)營水平不斷提高才能保證購物中心商業(yè)的持續(xù)升值，這也標志著我國購物中心進入經(jīng)營時代，購物中心物業(yè)經(jīng)營管理水平的提升將有助于購物中心在競爭激烈的市場中脫穎而出，實現(xiàn)差異化競爭。