最近看到韓國房地產(chǎn)不行，美國房地產(chǎn)不行的各種新聞，查理芒格對美房產(chǎn)也發(fā)出悲觀信號，請問中國房地產(chǎn)市場如何，現(xiàn)在值得投資嗎？

近期新聞確實有很多此類報道，查理芒格在接受《金融時報》的采訪也確實表達了一些悲觀信號，諸如“與六個月前相比，現(xiàn)在美國的每家銀行對房地產(chǎn)貸款都收緊了很多。它們似乎都有大麻煩了。”“我不認為我們可以想當然地認為美國將永遠繁榮昌盛。但我認為，在相當長的一段時間內(nèi)，我們還會跌跌撞撞地度過難關(guān)。”

由于國際美元貨幣價值體系，美國的經(jīng)濟問題，很有可能演變?yōu)槿虻慕?jīng)濟問題。所以，大家都在關(guān)注美國的房產(chǎn)市場、投資市場、金融情況等的發(fā)展。

但我們保持關(guān)注風(fēng)向就行，對于國內(nèi)的經(jīng)濟情況和房地產(chǎn)市場情況來說并沒有那么糟。

首先和大家明確一下房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的范圍，房地產(chǎn)業(yè)是指以土地和建筑物為經(jīng)營對象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟活動為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，是具有先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、帶動性和風(fēng)險性的產(chǎn)業(yè)。根據(jù)用途的不同，主要分為住宅房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)及產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)。

接下來和大家分析一下，國內(nèi)房地產(chǎn)這幾年的一個發(fā)展情況，幫助大家快速地從宏觀上來把握整體趨勢。

1、房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模增速減緩

由于國家對房地產(chǎn)行業(yè)的嚴格調(diào)控，從開發(fā)投資規(guī)模的增速上來看，2010-2015年期間，增速總體呈現(xiàn)連續(xù)下降的趨勢;2016年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速開始反彈，2016-2019年期間，增速有所回升;由于疫情及房地產(chǎn)行業(yè)整體下行等原因，2020年及2021年增速開始下降。截至2022年8月份，2022年房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)投資規(guī)模為9.1萬億元。

在開發(fā)投資規(guī)模增速減緩的背景下，房企也面臨較大銷售和資金壓力，加之“保交付”等政策影響，房企新開工意愿持續(xù)下降。2022年1月至8月，房企新開工面積規(guī)模為8.51億平方米，同比大幅下降37%，與2020年同時期相比下降39.2%。

一方面是，國家政策調(diào)控，對于企業(yè)來說回報降低，投資減少是必然的。另一方面，房價的問題，對于消費者來說，需求、經(jīng)濟能力、房價不成正比，買房的人減少，對于企業(yè)開發(fā)投資來說必然也會有所降低。

2、全國商品房銷售面積與銷售金額規(guī)模上升減慢

總體來看，我國商品房銷售面積與銷售金額在2010-2021年期間呈現(xiàn)上升態(tài)勢。2017年我國商品房銷售面積突破16億平方米，銷售金額突破13萬億元。2017 -2021年期間銷售面積與銷售金額均維持在較高區(qū)間，其中銷售面積的上升幅度較小，銷售金額保持一定的上升規(guī)模。截至2022年8月份，我國商品房銷售面積為8.79億平方米，銷售金額為8.6億元。

3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負債率呈現(xiàn)逐年上升的趨勢

2014-2020年期間，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模呈現(xiàn)逐年上升的趨勢，2018年突破80萬億元，與此同時，資產(chǎn)負債率也處于持續(xù)上升的態(tài)勢之中，由2014年77%的負債率上升至2020年80.7%。

4、房地產(chǎn)景氣指數(shù)有所下降

從房地產(chǎn)行業(yè)總體景氣度來看，2016-2019年，全國房地產(chǎn)總體景氣指數(shù)呈現(xiàn)上升趨勢，2020Q1由于新冠疫情的影響，行業(yè)總體景氣指數(shù)有所下降。隨著疫情逐漸得到控制，全國房地產(chǎn)總體景氣指數(shù)不斷回升，2020Q4為118.2%。2021年第二季度開始，全國房地產(chǎn)總體景氣指數(shù)有所下降，2022Q2為98.5%。

5、2022年共10家房企暴雷

在近幾年政府宏觀調(diào)控收緊的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)依舊處于高速擴張之中，沒有及時調(diào)整好經(jīng)營規(guī)模與擴張速度，不少企業(yè)陷入資金鏈斷裂的局面，宣告暴雷。目前共有30家房企宣告暴雷，其中，2021年9月恒大出現(xiàn)危機拉開了房企集體暴雷的序幕，2021年共有15家房企暴雷，其中包括恒大、正榮、富力等上市房企;截至2022年10月，2022年共10家房企暴雷，包括世貿(mào)、融創(chuàng)等龍頭房企。

從整體的大環(huán)境上來看，中國房地產(chǎn)市場是一個非常復(fù)雜和動態(tài)的市場。當前，政府正在加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管和調(diào)控，以遏制房價上漲和防范金融風(fēng)險，這可能會影響未來的市場表現(xiàn)。

因此，對應(yīng)題主的投資問題，投資前需要考慮多種因素，包括宏觀經(jīng)濟狀況、政策環(huán)境、當?shù)厥袌鲂枨蠛凸?yīng)等。是否值得投資取決于具體的情況，建議在進行充分的研究和風(fēng)險評估后再做決定。