威海房地產形式如何？

地塊絕大多數都是底價成交

 2019年上半年威海商住土地供應163萬平方米，同比上升63%；土地成交量108萬平方米，同比上升6%。2019上半年威海成交地塊絕大多數都是底價成交，與2018年那種高溢價、地王屢出的現象形成鮮明對比。此外，出讓土地最多是南海新區、榮成。環翠區土地供應量也較多，但主要是萬達地塊和溫泉鎮、羊亭鎮的兩個棚改項目。 

圖表1：2016-2019年威海市商住辦土地市場供求走勢（單位：萬平方米）

 樓市需求大幅下降

 2019威海上半年樓市銷售曲線走勢與往年相同，但各月銷售量皆處于2013以來的最低位，與之相對照的是市場供應量卻在加大，供大于求非常明顯。此外，雖然銷量大降，但房價依然維持穩定，并未出現大的波動。

 2019年6月份威海網上銷售套數：1588套（比5月份下降11%），網上銷售面積：161079㎡（比5月份下降3%）；其中住宅銷售套數：1219套（比五月份下降3%），住宅銷售面積：137088㎡（比五月份下降7%）。 

圖表2：2014-2019年威海市住宅成交套數走勢（單位：套） 

圖表3：2018-2019年威海市住宅銷售套數對比（單位：套） 

2017至2018上半年年住宅市場“提前消費”，透支了2019的購房需求，2019至今，住宅銷售情況走勢曲線跟往年相同，經歷了春節季的低谷，現在已漸漸進入傳統旅游銷售旺季，只是各月的銷售數據跟2013年以來都有大幅下降。

 圖表4：2018-2019年威海市住宅銷售面積對比（單位：平方米）   

房價持續提升且維持穩定 

2019年上半年威海樓市年均價為9874元/m2，房價趨于穩定。與2017年相比，2018年威海房價上漲11%，上半年漲勢迅猛，6月均價達到最高點為10708元/m2，其次是10月，平均房價為10660元/m2。 

圖表5：2011-2018年威海市商品房銷售均價增長情況（單位：元/平方米） 

威海本地換房率高峰期已過

威海人均房屋擁有量已經突破國際最高標準和房地產泡沫最高警戒標準。國際上房地產泡沫的最高標準為人均1套房，但是考慮中國房地產收入比較高，加上是三四線城市，一般認為人均在0.8套房為最高警戒線，威海目前人均已經超過1套房，行業處在高風險運行階段。

 圖表6：2015-2018年威海市人均房屋擁有（單位：套）