銀行內部對一個區域房地產市場進行全面調研，如何開展？調研內容和方向？有沒有比較全面的類似報告，求教？

進行區域房地產市場調研，首先要對房地產開發市場有一個正確的認知，即房地產開發是指在依法取得國有土地使用權的土地上，按照城市規劃要求進行基礎設施、房屋建設的行為，房地產開發包括土地開發和房屋開發。而在我國，通過出讓或劃撥方式依法取得國有土地使用權是房地產開發的前提條件，房地產開發必須是國有土地。我國另一類型的土地即農村集體所有土地不能直接用于房地產開發，集體土地必須經依法征用轉為國有土地后，才能成為房地產開發用地。 因此對房地產市場調研主要分為兩大層面：土地層面，房地產層面。

圖表1：房地產開發范圍  

資料來源：前瞻產業研究院整理

關于土地，需要了解區域的住宅、工業、商服用地等情況，調研主體可參考全國情況，如下。根據中國自然資源部統計，2017年，供應國有建設用地60.31萬公頃（904萬畝），同比增長13.5%。其中，工礦倉儲用地12.28萬公頃，商服用地3.09萬公頃，基礎設施及其他用地36.52萬公頃；住宅用地8.43萬公頃，同比增長13.2%，但占建設用地總供應量的比重逐年下降。

圖表2：2012-2017年中國國有建設用地供應情況（單位：萬公頃，%）  

 資料來源：自然資源部 前瞻產業研究院整理

關于房屋開發，也需要了解區域的住宅、工業、商服的房屋開發投資情況，可參考全國情況，如下。根據國家統計局發布數據，住宅類投資額逐年增加，2018年住宅投資85192億元，增長13.4%，增速比2017年加快4.0個百分點。不論是房地產開發產業處于哪一個階段，房地產開發投資中占比最大的始終為住宅類投資。 此外，住宅投資占房地產開發投資的比重整體也呈增加趨勢，從1997年的49.6%增加至2018年的70.8%，提高了將近20個百分點。

圖表3：1998-2018年中國住宅投資及其占房地產開發投資總額的比重（單位：億元，%）

資料來源：國家統計局 前瞻產業研究院整理

除以上基礎調研數據以外，市場調研還需注意以下四點：第一，交通現狀及規劃，交通便利對房地產銷售的影響較大，尤其是住宅類；第二，地方政府發展規劃，如新區建設等；第三，居民消費習慣，影響商業地產的開發和商家入駐；第四，當地產業發展情況及產業配套情況，影響工業地產的發展。

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