以宅基地為主的鄉(xiāng)村未經(jīng)過土地招拍，才用何種形式的開發(fā)才能獲得社會(huì)資本的青睞？

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》，國家對宅基地的處置有明確的要求。具體來看，主要包括四點(diǎn)：

圖表1：宅基地買賣四大要點(diǎn)

資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理

一看買方的主體資格。宅基地使用權(quán)，屬于農(nóng)村集體成員所有。因此，買方必須是農(nóng)村居民，且必須與賣方屬于同一農(nóng)村集體成員。這里需要提醒的是，國家三令五申特別強(qiáng)調(diào)，城鎮(zhèn)居民不具備農(nóng)村宅基地和房屋買賣的主體資格。

二看賣方的主體資格。賣方必須對出售的宅基地享有法律意義上的使用權(quán)。這里有兩層意思，一是這塊地本身確實(shí)是宅基地，可以取得權(quán)證，或者已經(jīng)取得了權(quán)證;二是賣方對該宅基地確實(shí)具有使用權(quán)，有權(quán)對該宅基地進(jìn)行處置。

三看買方有無宅基地。農(nóng)村居民使用宅基地，應(yīng)遵守“一戶一宅”的原則。已有宅基地的農(nóng)村居民不能再申請宅基地，也不能購買宅基地。

四看是否經(jīng)村集體同意。只有村集體經(jīng)濟(jì)組織才有權(quán)對宅基地作出實(shí)質(zhì)性處分。農(nóng)村宅基地買賣，需經(jīng)村集體同意，這是必經(jīng)程序。 如果上述條件都符合，那么農(nóng)村宅基地就可以買賣，買賣達(dá)成后，建議雙方及時(shí)到登記機(jī)關(guān)辦理登記或過戶手續(xù)，以后今后發(fā)生不必要的糾紛。

目前，探索宅基地的“三權(quán)分置”，宅基地的所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)分離。對于宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是有限制的，宅基地使用權(quán)的放活只在于特定領(lǐng)域，比如鄉(xiāng)村旅游，鄉(xiāng)村養(yǎng)老等對鄉(xiāng)村的發(fā)展建設(shè)有益的產(chǎn)業(yè)。

要贏的社會(huì)資本的青睞，可結(jié)合近兩年火熱的“特色小鎮(zhèn)”，充分發(fā)揮政府、產(chǎn)業(yè)、當(dāng)?shù)靥厣劝l(fā)展打造“特色小鎮(zhèn)”。打造特色小鎮(zhèn)重點(diǎn)和注意事項(xiàng)具體如下，僅供參考。特色小鎮(zhèn)規(guī)劃要建設(shè)符合國家、地方政府要求。

特色小鎮(zhèn)建設(shè)基本原則

首先，一個(gè)理想的特色小鎮(zhèn)必須是符合國家特色小鎮(zhèn)建設(shè)原則的，2017年四部委聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范推進(jìn)特色小鎮(zhèn)和特色小城鎮(zhèn)建設(shè)的若干意見》中提出五大堅(jiān)持，即堅(jiān)持創(chuàng)新探索、因地制宜、產(chǎn)業(yè)建鎮(zhèn)、以人為本和市場主導(dǎo)。2018年8月，發(fā)改委發(fā)布的《關(guān)于建立特色小鎮(zhèn)和特色小城鎮(zhèn)高質(zhì)量發(fā)展機(jī)制的通知》還另外補(bǔ)充了三點(diǎn)，堅(jiān)持規(guī)范發(fā)展、典型引路、優(yōu)化服務(wù)。

圖表2：特色小鎮(zhèn)建設(shè)原則

資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理

特色小鎮(zhèn)建設(shè)的十大任務(wù)

具體來看，在堅(jiān)持以上特色小鎮(zhèn)的建設(shè)原則上，理想的特色小鎮(zhèn)還需要緊緊圍繞著國家政策大方向的十大建設(shè)任務(wù)展開，總結(jié)為三個(gè)維度十大任務(wù)。

第一，在產(chǎn)業(yè)定位維度上，不論是房企還是其他企業(yè)，理想的特色小鎮(zhèn)建設(shè)需要準(zhǔn)確把握特色小鎮(zhèn)內(nèi)涵、遵循城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)律、注重打造鮮明特色。換句話來說，就是要因地制宜的發(fā)揮“特色”，真正意義上做到產(chǎn)業(yè)“特而強(qiáng)”。

第二，在功能定位維度上，理想的特色小鎮(zhèn)需要在有限的用地面積里有效融合“生產(chǎn)、生活和生態(tài)三大功能”，真正意義上做到形態(tài)上的“小而美”。

第三，在小鎮(zhèn)開發(fā)和運(yùn)營的維度上，要求嚴(yán)控?cái)?shù)量，在發(fā)揮政府規(guī)劃引導(dǎo)作用時(shí)要厘清政府與市場的邊界。此外，還明確提出要“嚴(yán)控房地產(chǎn)化傾向”，防范“假小鎮(zhèn)真地產(chǎn)”項(xiàng)目，這一點(diǎn)需要引起房地產(chǎn)企業(yè)的重視。

圖表3：特色小鎮(zhèn)建設(shè)的十大任務(wù)

資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理

步驟二（開發(fā)）：因地制宜選擇特色小鎮(zhèn)開發(fā)模式

根據(jù)開發(fā)主體的不同，中國特色小鎮(zhèn)開發(fā)模式包括四類：政府主導(dǎo)型、企業(yè)主導(dǎo)型、PPP模式、地產(chǎn)企業(yè)主導(dǎo)，不同開發(fā)模式各具優(yōu)勢和劣勢。政府主導(dǎo)模式下，政府可以集中大量資本和人力，協(xié)調(diào)多方面資源建設(shè)和產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)關(guān)系來建設(shè)特色小鎮(zhèn)；企業(yè)主導(dǎo)模式可以充分發(fā)揮失常對資源的主導(dǎo)作用；PPP開發(fā)模式則可以充分利用政府和企業(yè)雙方資源優(yōu)勢，降低、分散風(fēng)險(xiǎn)；地產(chǎn)企業(yè)主導(dǎo)模式的特色小鎮(zhèn)開發(fā)具備開發(fā)實(shí)力優(yōu)勢和資金優(yōu)勢。

圖表4：中國的四大特色小鎮(zhèn)開發(fā)模式

資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理

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