-
邀請演講千億藍海 風起云涌
根據國家衛健委發布的《中國流動人口發展報告2018》，1982年以來，我國流動人口規模經歷長期快速增長后進入調整期。2015年開始，流動人口規模逐年下降，2016年全國流動人口規模比2015年減少171萬人，2017年繼續減少82萬人，2018年的數據尚未公布，預計較2017年仍有輕微下降，但依舊保持在2.4億人以上。高規模的流動人口和每年人數突破記錄的高校畢業生為當前住房租賃市場需求的第一大群體。家電齊全、裝修時尚但價格又在合理范圍內的長租公寓越來越受到年輕人的青睞，市場空間廣闊。
前瞻產業研究院在公布的《2018年長租公寓行業發展研究報告》中預測，均衡狀態下，我國長租公寓需求端所能帶來的租金收入至少為2000億；長租公寓需求大約1000萬間，到2020年長租公寓潛在營業收入近2200億元，總體凈利潤規模在250億元左右。伴隨著政策利好，各路玩家看中房地產業中的這片千億藍海，紛紛逐鹿長租公寓市場。截至目前，房企、房地產中介、專業租賃機構、連鎖酒店、金融機構和互聯網公司均展開布局，一時間長租公寓大勢漸起，瘋狂擴張，帶來的隱患也隨之暴露。
"情懷滿滿、套路多多"
2018年以來，萬科、碧桂園、龍湖、融創中國等品牌房企陸續推出自有長租品牌，長租公寓市場競爭進入白熱化階段。快速占有市場份額、形成集中效應是在這片藍海里的生存法則。然而，房企在布局之初定下的鴻鵠之志，多數離實現還遙遙無期。長租公寓這塊香餑餑，想要拿下并非如此容易。
不同于傳統住宅，長租公寓的投資回報期較長，從開工時間計算，到項目成熟實現盈利，期間至少經歷5年。前期的持續投資，沒有一定資金支撐，很容易遭遇資金鏈斷裂，出現"爆倉"。 一些建立之初"情懷滿滿"的長租公寓品牌，由于持續"燒錢"未能盈利，甚至從未獲投，尚未來得及施展拳腳，就死在搖籃里。
另外，靠規模擴張取勝的戰略導致眾多企業不惜以前期賠錢的方式來搶占房源，房源到手后再漲價以實現盈利。這一抬高租金的行為增加了租賃機構收房成本進而削減盈利空間，加劇了本已堪憂的盈利問題。
為了支撐規模的持續擴張，部分機構通過"租金貸"的方式，向金融機構融資。租金貸是指租客與第三方金融機構簽訂貸款合同后，由后者代替前者向運營商一次性支付較長時間的租金，租客向金融機構分期償還。對于租客而言，可以暫緩手頭資金壓力；對租賃機構而言，可以一次性獲得本應在未來收取的租金，擁有更多的現金流用于日常運營。
這本是一舉兩得的好事，但是對于租賃機構的運營能力要求較高，如果運營商對資金運用不當，用未來的租金盲目拓展規模，資金鏈一旦出現斷裂，房東因收不到租金而收回房屋，租客仍需要繳納剩余房租，最終將嚴重損害租客的利益，讓租客無家可住，還背上小額負債。
有些長租公寓在租客不知情的情況下，偷偷地用租客的身份信息辦理貸款業務，導致租金貸在長租公寓市場中亂象叢生。剛畢業的大學生在簽訂協議時沒有仔細看清條款，就容易墮入"租金貸陷阱"，莫名背上一到兩年的負債。同時，運營商承包的房屋裝修時甲醛檢測不達標引發的生命危險；對于行為不檢點、擾亂舍友或鄰居正常歇息的租客沒有明確管理條例；在網絡推廣時霸占關鍵詞搜索令人生嫌等都是目前長租公寓需要解決的問題。
品牌化社群化是大趨勢
當前長租公寓存在品牌化社群化發展的趨勢。在"得90后者得天下"的背景下，深挖90后客群的社交需求，打造住戶與場景、文化之間的多樣化聯系，利用社群化運營打造生態社區，有利于形成品牌辨識度，在增值服務上實現盈利。"生態社區 增值服務"的盈利模式成為越來越多主打社群文化的長租公寓品牌的選擇。
隨著RETIs、ABS的優勢逐漸被大眾認可，長租公寓ABS和長租公寓REITs大有可為。市場監管和把控需要逐漸跟進，讓金融實實在在服務租賃市場。盡管當下的長租公寓市場負面新聞頻發，但也抵擋不住各方資本爭相競入。長租公寓與P2P平臺不同，居住剛需是人類永恒的話題，長租公寓的"爆倉"只是這個行業膨脹發展初期必然發生的事情，為市場淘汰掉一部分不適宜的投機者。經歷行業洗牌調整后，長租公寓市場容量可期。
掃一掃
下載《前瞻經濟學人APP》進行提問
與資深行業研究員/經濟學家互動交流讓您成為更懂行業的人
