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邀請演講一、2018年上半年，購物中心開業(yè)量首次突破200家
根據聯商網統計，2014-2018年上半年，購物中心開業(yè)量呈逐漸增長趨勢；自2014年破百后，每年上半年的開業(yè)量均在三位數以上，且至2018年更是突破了200個，創(chuàng)下新高。從同比增速上看， 2015年上半年同比暴漲40.20%，2018年上半年同比暴漲37.35%，表明全國商業(yè)地產的供應仍然持漲，雖然業(yè)內不時會出現了不少類似"飽和"的聲音，但開發(fā)商仍然看好市場的接受力。
二、2018年上半年購物中心開業(yè)區(qū)域分布分析
1、西南超華南 華中緊咬其后
擁有GDP大省浙江、江蘇和全國經濟中心上海的華東依舊是區(qū)域霸主，2018年上半年購物中心開業(yè)總量占比幾乎占據了半壁江山，其中浙江就達30個，上海和江蘇分別有18個和16個。
相較于擁有全國另一大GDP大省廣東的華南，西南地區(qū)的經濟大環(huán)境相對遜色，但2018年上半年的表現異常活躍，以35個開業(yè)總數量躍居第二。西南的強勢，不得不歸功于成都和重慶兩大城市，分別上榜2018年上半年城市開業(yè)數量TOP10，同時其他城市的表現亦可圈可點，四川的瀘州、貴州的遵義開業(yè)數量均為3個，此外貴州貴陽、四川達州也開了2個購物中心。
得益于廣深兩大一線城市的消費活力，不少知名房企集中供量，區(qū)域本土的保利、華潤置地、萬科、恒大等房企"肥水不流外人田"，加上新鴻基、九龍倉、新世界等港企的"近水樓臺先得月"，華南的商業(yè)有"天時地利人和"之利。雖然2018年上半年滯后于西南，但仍然位居前三的位置。
一直以來，雖然華中區(qū)屬于我國人口較為稠密的地區(qū)，消費力龐大，但商業(yè)地產發(fā)展始終慢人一步。然而2018年上半年，隨著九龍倉、首創(chuàng)鉅大、萬達、萬科、天虹的相繼發(fā)力，長沙IFS、武漢首創(chuàng)奧特萊斯、黃岡萬達廣場、鶴壁萬達廣場、鄭州美景龍?zhí)萌f科廣場、長沙寧鄉(xiāng)天虹商場等各具特色的商業(yè)項目逐一亮相，讓華中商業(yè)地產耳目一新了一番。
其他，西北，華北表現正常，而東北依然墊底。
2、一線和新一線城市購物中心開業(yè)最活躍
一線城市和新一線城市的經濟發(fā)展較快、商業(yè)氛圍好、人口多、消費力強，雖然拿地成本高，但高消費還是讓不少開發(fā)商愿意高價投資，因此這些城市的商業(yè)活躍度往往較高。
據聯商網統計，從2018年上半年統計的城市活躍度來看，TOP10榜單中，上榜的門檻已經達到6個開業(yè)量，除了溫州外，其余9個均為一線和新一線城市，且北上廣深四個新一線均在榜。未在榜的新一線城市中，鄭州、東莞、南京、青島、武漢、長沙、寧波、天津、沈陽和無錫均有項目開業(yè)。
單個城市來看，上海市購物中心開業(yè)最活躍，杭州新開12家緊隨上海之后，成都和西安同為8家并列第三。除了TOP10外，其他城市開業(yè)數量如下：合肥、東莞、嘉興均為4家，南京、青島、武漢、長沙、寧波、昆明、瀘州、遵義均為3家，天津、紹興、徐州、煙臺、棗莊、九江、吉安、佛山、惠州、珠海、茂名、十堰、漯河、呼和浩特、達州、貴陽、沈陽、烏魯木齊均為2家。
三、2018年上半年購物中心體量分布分析
2018年上半年新開業(yè)的購物中心中，規(guī)模在5至10萬m2（含5萬m2，不含10萬m2）數量最多，占比約39.21％；2至5萬m2（含2萬m2，不含5萬m2）占比約29.96％；10至15萬m2（含10萬m2，不含15萬m2）占比約20.26％；15萬m2以上（含15萬m2）占比約10.57％。
一方面，人們生活水平和消費習慣的改變，融合了購物、吃喝玩樂等社交元素的于一體的綜合性購物中心越來越受歡迎，購物中心的社交屬性日漸強大，一些諸如劇院、娛樂會所、電影院、動物館等娛樂休閑業(yè)態(tài)進駐，對購物中心的體量要求越來越高。
另一方面，經濟的快速增長，拿地成本越來越高，尤其是一線城市、新一線城市和省會城市的市中心地區(qū)，可謂"寸土寸金"，5萬方以下的小體量商業(yè)逐漸增多，而對經濟欠發(fā)達的三四線城市而言，受人口消費力較弱的影響，輻射范圍較小，往往以社區(qū)類商業(yè)為主。此外，一二線城市郊區(qū)和三四線城市因地價相對便宜，且旅游文化資源較為豐富，往往也會誕生一些體量較大的商業(yè)體，如青島東方影都萬達茂、南京仙林萬達茂等。
四、2019年購物中心行業(yè)發(fā)展存在的問題分析
1、整體經濟形勢導致零售業(yè)發(fā)展放緩
當前，中國經濟的增長已從10%的高速增長階段進入到約7%的中高速增長期，整體的經濟形式恢復到一種新常態(tài)。自2013年以來，投資持續(xù)超過消費成為拉動經濟增長的主動力。和國際水平相比，我國消費占國內生產總值的比例偏低。2018年1-11月，社會消費品零售總額345093億元，比上年增長4.09%，增長速度持續(xù)放緩。因此，總體經濟增速放緩，城鎮(zhèn)居民收入增長減慢以及政府反腐更進一步加劇消費疲軟。但是，隨著政府調控朝著調結構、擴內需的方向發(fā)展，消費將具有很大的增長空間，消費比例上升之后，將帶動電商、實體經濟等的快速發(fā)展。
2、電子商務對傳統零售的沖擊
我國電子商務發(fā)展迅速，網絡零售在社會消費品零售總額中的占比不斷攀升，從2008年的1%上升到2018年上半年的22.67%。中國電子商務發(fā)展迅猛，大有趕超美國的趨勢，但是伴隨著網絡零售擴展的是傳統零售的份額的降低。但是，購物中心所提供的全方位體驗式消費，是網絡購物無法比擬的，購物中心與電子商務的關系在未來應該是互補、共贏的關系。但是購物中心要學會"觸網"，通過線上線下的融合，借助無線互聯、大數據技術更精準了解消費者需求，增強線上線下產品與服務的互補性，提升消費者的購物體驗。
3、融資模式單一
目前，中國購物中心投資商、開發(fā)商融資渠道單一，主要為銀行等金融機構貸款，或完全靠自有資金，沒有像REITs這種穩(wěn)健融資的渠道幫助其發(fā)展，因此做商業(yè)地產非常困難。而REITs，在美國發(fā)展已有半個世紀，尤其是上個世紀90年代以來獲得了迅猛的發(fā)展。全世界現在有REITs的產品大概有600個，美國占40%，現階段美國REITs體系比較完善，單邊收稅是它規(guī)模發(fā)展的最主要原因，但是在目前中國現有的法律稅法的框架下，通過長期持有物業(yè)獲得租金收入進行再分配，所以需要繳納增值稅、房產稅、企業(yè)所得稅，尤其是房產稅，無形當中推高了可供選擇物業(yè)資產的門檻。也就是說，在中國發(fā)展REITs受到房產稅的影響，所以REITs在中國的發(fā)展受到雙重征稅的影響，不如美國單邊收稅的發(fā)展比較快。
4、同質化問題嚴重
近幾年，購物中心的集中性放量，商業(yè)網點規(guī)劃缺乏專業(yè)合理的布局統籌，造成購物中心在輻射商圈和服務客群上出現不同程度的重合，加之眾多項目定位和業(yè)態(tài)組合的趨同，服務方式大同小異，導致購物中心同質化的問題越來越嚴重，也在一定程度上牽制著零售渠道的發(fā)展。
5、缺乏專業(yè)人才
購物中心是一個融合金融、貿易、地產的結合性產品，孤立往放大其中任何一個環(huán)節(jié)或者僅僅夸大其中任何一個環(huán)節(jié)都有可能導致項目的失誤。購物中心的治理具有很強的綜合性、專業(yè)性，因此僅靠某某房產的氣力是遠遠不夠的。從20世紀末期開始，我國購物中心開發(fā)呈現突起態(tài)勢，導致專業(yè)人才供給量極度缺乏，成為制約未來中國購物中心發(fā)展的重要障礙，購物中心專業(yè)人才的培養(yǎng)將成為行業(yè)發(fā)展的重中之重。
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