工業(yè)園宿舍改造長(zhǎng)租公寓應(yīng)注意哪些方面，同時(shí)市場(chǎng)前景如何。？

隨著流動(dòng)人口日益增多、房?jī)r(jià)攀升等給社會(huì)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的問(wèn)題愈加明顯，建立合理的住宅租賃市場(chǎng)成為迫切的任務(wù)。在此背景下，長(zhǎng)租公寓模式迅速走紅，市場(chǎng)蓬勃發(fā)展。中國(guó)指數(shù)研究院預(yù)計(jì)2020年我國(guó)租賃市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)1.71萬(wàn)億元，與2017年，我國(guó)的租房市場(chǎng)總規(guī)模1.38萬(wàn)億相比，年復(fù)合增長(zhǎng)率為7.41%。 

圖表1：2013-2020年中國(guó)租賃市場(chǎng)規(guī)模情況（單位：萬(wàn)億元，%）   

憑借著長(zhǎng)租公寓的東風(fēng)，宿舍改造長(zhǎng)租公寓的風(fēng)氣也悄然興起。相比其他模式，宿舍改造長(zhǎng)租公寓具備收房成本相對(duì)不高、經(jīng)營(yíng)成本相對(duì)較低等優(yōu)點(diǎn)，但同時(shí)，也面臨了一些隱患：

1、規(guī)范性的問(wèn)題 

工業(yè)園區(qū)的宿舍，工業(yè)園區(qū)享有產(chǎn)權(quán)，在進(jìn)行改造之前，要確保長(zhǎng)租公寓的改造是符合園區(qū)管理規(guī)定的。

另一方面，租賃市場(chǎng)園區(qū)混雜，利用宿舍改造可能會(huì)造成不規(guī)范二手房東問(wèn)題，而不規(guī)范的二房東通常是只管悶聲發(fā)財(cái)，對(duì)于物業(yè)的選擇、審核等都并沒(méi)有太高要求，只要能低成本運(yùn)作即可，甚至他們還不具備一些相關(guān)資質(zhì)。這導(dǎo)致有些項(xiàng)目并不適合做長(zhǎng)租公寓，或選址不科學(xué)、安全性低等。而住客因?yàn)殡y以了解運(yùn)營(yíng)者背后的情況和模式，容易造成糾紛，也使行業(yè)混亂。

2、安全隱患問(wèn)題 

要想將宿舍改造成長(zhǎng)租公寓，并不是簡(jiǎn)單的紙上談兵，擅自改變房屋結(jié)構(gòu)以及消防是否合規(guī)等關(guān)系到居住者生命財(cái)產(chǎn)安全，內(nèi)部存在巨大的安全隱患。事實(shí)上，目前我國(guó)多地出臺(tái)了相關(guān)政策，禁止工業(yè)園區(qū)、廠房進(jìn)行公寓改造，就是出于安全隱患以及維護(hù)產(chǎn)業(yè)用房空間，保證實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的考慮。 

3、長(zhǎng)租公寓本身是新興行業(yè)，行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范細(xì)則尚不明確 

目前，長(zhǎng)租公寓行業(yè)缺乏具體的規(guī)范化細(xì)則，有些公司開(kāi)發(fā)公寓項(xiàng)目的流程非常嚴(yán)格，取得各類(lèi)資質(zhì)和證照后才營(yíng)業(yè)，有些公寓項(xiàng)目則缺乏部分資質(zhì)，這就會(huì)造成消防、衛(wèi)生、違規(guī)隔斷等方面的諸多隱患，而這些隱患又會(huì)導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)者和住客發(fā)生矛盾。 正因缺乏細(xì)則，一批長(zhǎng)租公寓在"缺胳膊少腿"的狀態(tài)下經(jīng)營(yíng)，導(dǎo)致市場(chǎng)混亂。如今，有部分存在明顯隱患的不規(guī)范經(jīng)營(yíng)公寓已經(jīng)面臨停業(yè)。   

市場(chǎng)發(fā)展前景 

不過(guò)，綜合來(lái)看，長(zhǎng)租公寓還是享有不錯(cuò)的發(fā)展前景，其發(fā)展?jié)M足了青年白領(lǐng)的合租需求，未來(lái)市場(chǎng)空間仍然巨大。

數(shù)據(jù)顯示，至2017年底，我國(guó)城鎮(zhèn)化率已達(dá)58.52%，并仍以年均1.04%的速度在持續(xù)上升?？焖俪鞘谢a(chǎn)生了大量的流動(dòng)人口。2017年，我國(guó)流動(dòng)人口總量為2.44億人。可以預(yù)見(jiàn)，在今后較長(zhǎng)一段時(shí)期，大規(guī)模的人口流動(dòng)仍將是我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中的重要現(xiàn)象。 而租賃住房是流動(dòng)人口解決居住需求的首選，發(fā)展住房租賃能夠解決城市化進(jìn)程中大量流動(dòng)人口的居住需求。隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，流動(dòng)人口呈現(xiàn)出年輕化、長(zhǎng)期定居、家庭化流動(dòng)的生存特征，將衍生更多的租賃需求。

圖表2：2011-2017年中國(guó)流通人口總量變化圖（單位：億人）