未來(lái)10年房地產(chǎn)發(fā)展?

在20年前，中國(guó)有一個(gè)天字第一號(hào)大難題，叫做計(jì)劃生育，在今天這個(gè)問(wèn)題已經(jīng)化解了，甚至要鼓勵(lì)大家多生孩子，那么如果還有一個(gè)天子第一號(hào)大難題就是房地產(chǎn)了。中國(guó)今天的房地產(chǎn)總值在260萬(wàn)億左右，要知道，中國(guó)深滬兩市上市公司加在一起的市值總和也就60多萬(wàn)億。所以股市跌個(gè)10%、20%，甚至40%并沒(méi)有太大的問(wèn)題。但是，如果中國(guó)房?jī)r(jià)跌個(gè)10%、20%那就是天大的問(wèn)題了。

關(guān)于中國(guó)房地產(chǎn)有一個(gè)問(wèn)題一直是一筆糊涂賬，那就是中國(guó)今天的房子到底是多了還是少了？有的人說(shuō)多了，你看今天的北上廣深杭，很多家庭有兩套三套甚至四套五套房子，一跑進(jìn)一些小區(qū)，開(kāi)發(fā)商告訴你，這里的房子都賣(mài)完了，可是一到晚上，可能只有一半的房子亮著燈，所以房子一定是多了。但是也有人說(shuō)，如果房子真的多的話，為什么還要限購(gòu)限貸進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控呢？這不是違背供求關(guān)系的經(jīng)濟(jì)學(xué)基本原理嗎？所以，這筆糊涂賬從來(lái)沒(méi)有算清楚過(guò)。

下面，我們從四個(gè)角度分析一下中國(guó)的房子到底多了還是少了？

第一是套戶(hù)比。從1978年到2017年，這40年里，中國(guó)城鎮(zhèn)住宅存量從14億平方米增加到了267億平方米，城鎮(zhèn)人均住房建筑面積從8.1平方米增加到了32.8平方米，城鎮(zhèn)住房套數(shù)從3100萬(wàn)套增加到3.01億套，套戶(hù)比從0.8增加到了1.03，值得注意的是，在宏觀管理意義上，一個(gè)國(guó)家的套戶(hù)比如果小于1，就表明這個(gè)國(guó)家的住房供應(yīng)不足；套戶(hù)比等于1，表明供需剛剛平衡；而成熟市場(chǎng)的套戶(hù)比一般在1.1左右。比如美國(guó)的套戶(hù)比1.15，日本是1.16，而中國(guó)目前是1.03，這個(gè)意義上，住房似乎不存在過(guò)剩的問(wèn)題。

圖表1：套戶(hù)比對(duì)比

第二是住房自有率。中國(guó)城鎮(zhèn)居民大概有70%居住在自有住房中，20%是租房，其他是借住。跟國(guó)際市場(chǎng)相比，美國(guó)的住房自有率是64.2%，日本是61.7%，德國(guó)最低，是46%，在這個(gè)數(shù)據(jù)上，中國(guó)的城鎮(zhèn)住房自有率是最高的，跟其他國(guó)家相比，中國(guó)人更愿意住自己購(gòu)買(mǎi)的房子，或者住房作為資產(chǎn)配置很重要的一部分。

圖表2：住房自有率對(duì)比（單位：%）

第三是城市化進(jìn)程。2017年，中國(guó)常住城鎮(zhèn)人口是8.1億人，城市化率是58.5%，跟國(guó)際市場(chǎng)相比，日本的城市化水平最高，達(dá)到了93%。而美國(guó)、英國(guó)、法國(guó)、德國(guó)都在80%以上，在這個(gè)數(shù)據(jù)上，中國(guó)跟這些國(guó)家比有一定的距離。根據(jù)全球房地產(chǎn)發(fā)展周期規(guī)律，一個(gè)國(guó)家城市化率在30%-70%階段，往往是房地產(chǎn)行業(yè)高速增長(zhǎng)的階段，而中國(guó)，預(yù)計(jì)要在2025-2030年城市率能達(dá)到70%，這意味著在未來(lái)的10-15年，中國(guó)還在現(xiàn)實(shí)城市化的道路上，房地產(chǎn)仍然還是一個(gè)黃金或者白銀的行業(yè)。

圖表3：城市化率對(duì)比（單位：%）

第四是人均住房面積，2017年，中國(guó)城鎮(zhèn)人均住房面積是23平方米。在這個(gè)數(shù)據(jù)上，韓國(guó)是28.2平方米，日本是33.1平方米，德國(guó)是38.6平方米，法國(guó)是39.5平方米，而美國(guó)人均住房面積達(dá)到66.9平方米。在這個(gè)數(shù)據(jù)上，跟國(guó)際市場(chǎng)相比，我們是明顯偏低的。

圖表4：城鎮(zhèn)人均住房面積對(duì)比（單位：m2）

從以上四個(gè)數(shù)據(jù)來(lái)看，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然有一定成長(zhǎng)的空間，不過(guò)過(guò)去的20年和未來(lái)的10、15年相比，最大的區(qū)域隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)水平的不同，人口存在流出或者流入的不均衡景象，所以各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)出各自不同的特點(diǎn)，在這個(gè)意義上，一刀切似的房地產(chǎn)調(diào)控在未來(lái)將變得越來(lái)越不適應(yīng)。