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邀請演講老齡化加劇，推動養老地產行業需求上升
從我國65周歲及以上人口數量來看，近年來，我國老齡化進程加快。2005年，我國65周歲及以上人口為10055萬人，2017年達到15831萬人。從占總人口比重來看，2005-2017年，65周歲及以上人口占比逐年上升，2005年為7.7%，2017年達到11.4%，這說明我國人口在快速老齡化。
根據國際上老年化標準：60歲以上人口占總人口比例達到10%或65歲以上人口占總人口比重達到7%。可見，中國早已經步入老年社會。人口老齡化加速，老年人對身體保健的需求規模將會保持穩定的增長趨勢，利好神經酸行業市場。
圖表1：2005-2017年我國65歲以上人口及比重變化趨勢（單位：萬人，%）
資料來源：國家統計局 前瞻產業研究院整理
民政部預計，2020年我國老年人口將達到2.43億的規模。而根據2016年全國老齡辦披露的測算數據顯示，2020年，我國的失能老年人將達到4200萬，80歲以上高齡老年人將達到2900萬，而空巢和獨居老年人將達到1.18億。
伴隨著老齡化進程的加快，失能、高齡、空巢和獨居等養老服務重點對象將大幅增加，同時也成為了養老需求的重大出口。解決這部分弱勢老年群體的問題，將成為解決養老難關的關鍵，同時也是養老市場發展所需要關注的重點。未來"養老 地產"成為老齡化時期行業發展的新的關注點。
圖表2：2020年老年人口規模預估（單位：%）
資料來源：前瞻產業研究院整理
政策加持，為養老地產發展建設提供政策保障
隨著老齡化速度加快，國家對于養老產業政策支持力度加大，僅最近兩年就制定發布了養老相關政策十余條，從養老服務體系構建、養老金融機制、養老保險制度、養老地產、醫療養老等多方面指導養老產業的平穩有序發展。
養老政策的利好信號鼓勵多種社會資本的進入，能在一定程度上促使養老產業市場的多元化發展，創新養老服務新模式。
圖表3：養老地產相關政策解讀
資料來源：前瞻產業研究院整理
企業助力，紛紛布局養老地產發展
老齡化社會催生的"銀發經濟"促使眾多保險企業和房企紛紛掘金養老地產項目，通過跨界合作、資源共享創新養老地產運作模式。
在養老產業布局上，房地產開發商為第一大參與主體，其擁有的不動產所有權、強大的資金后盾、豐富的開發運營經驗、客群資源為最大的優勢，能促進養老地產蓬勃發展。從房企的養老地產布局中可看出，基本以機構養老和社區養老為主，結合不同的創新模式和產品概念貼近不同老年人的需求，打造復合型、生態型的綜合養老服務項目。
隨著養老多業態需求的發展，結合醫-養-游一體化的發展模式和養老地產的開發模式將是未來養老地產發展的主要方向。
圖表4：房地產企業在養老地產領域的布局情況匯總
資料來源：前瞻產業研究院整理
除了房地產開發商外，不少保險領域的資產和養老服務機構也紛紛試水養老地產項目。近年來，泰康人壽、中國人壽、中國平安、新華保險、合眾人壽等多家險企紛紛拿地，進軍養老地產。保險公司依據其大量的限制資金通過與房企開發商合作或自主開發養老地產項目，可以隨之開發養老保險項目、拓寬投資渠道，而保險業資本的注入能夠有效的拓寬養老業務的資金渠道，以保險的模式為養老業發展提供保障支持，將有效的推動養老地產建設項目的有效發展。
圖表5：保險領域在養老地產的布局
資料來源：前瞻產業研究院整理
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邀請演講既然有回答了房地產建立養老院的深層意義，那么這里提供一個案例供題主參考，即上海親和源老年公寓。親和源老年公寓坐落于上海南匯區康橋鎮，占地8.4公頃，建筑面積100000㎡，是一個以會員制為主要形式，以實現健康、快樂的老年新生活為目標，融居家養老和機構養老優化為一體的與上海國際大都市相匹配的中、高檔的養老社區。親和源整體規劃如下：社區沿街分布餐廳、老年度假酒店、健康會所、商業、老年大學、醫院等公共建筑物業，社區內部是居住型物業，與外部有一定距離，保證了私密性。社區內適老硬件配套完備，包括配餐中心、醫院、頤養院、商業街，親和學院、健康會所、老年度假酒店、MINI高爾夫球場、活動廣場、門球場、舞蹈廣場、茶室等功能活動區，生活、健康、快樂三大服務體系使得適老設置完善，滿足各年齡段老年生活需要。親和源項目特色：整個社區全部采用無障礙化設計 "生活、快樂、健康"管家式的服務，不同于傳統意義上的養老院，親和源是個不脫離社會，又獨立又開放的老年生活社區。社區內含12幢多層電梯住宅樓，共計838套居室，可入住1600位老人。公寓內全裝修全配置，柜櫥床椅和家用電器俱全，有線電視 寬帶網絡 電話，全部開通，冷暖水24小時供應。老人拎包可入住。總結一下，親和源老年公寓有幾個特點：一是以會員制為主要經營模式，目標客群是純粹的養老客戶群體；二是建設大量適合老齡化配套設施，包括醫療、保健設施；三是開發商后期的運營能力要求非常高。不過，親和源老年公寓價格注定高企，很難大規模普及。但對于房企而言，開發高端養老院有利于保證利潤，為后續規模化建設打下基礎。
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