韓國樓市，越來越瘋狂

（圖片來源：攝圖網）

作者|馬歡 來源|時代周報(ID：timeweekly)

首爾江南區，這個著名的富人區是全韓房價最高的地方，但這里的樓市正在經歷一場暴跌。

曾經，江南區一套面積僅25平方米的公寓，售價高達32億韓元（約合人民幣1676萬元），現在，同樣的戶型售價23.5億韓元（約合人民幣1231萬元），降了8.5億韓元（約合人民幣443.6萬元）。附近其它高級住宅區，也有多個公寓在降價出售，最高降幅達到了10億韓元（約合人民幣521.9萬元）。

不止江南區，韓國整體房價已經連續9個月下跌，在首都首爾，部分公寓急降30%-40%，公寓成交量更是暴跌超70%。

為了促銷，韓國地產開發商們甚至在廣告里承諾買房子，送奔馳車。

即便如此，對大部分普通人來說，這個價格仍然是高不可攀的。

很多人擔心，韓國的“房地產衰退”即將到來，而且大有超越2008年金融危機的態勢。國際貨幣組織（IMF）也警告稱，亞洲地產泡沫離破滅僅一步之遙，尤其是韓國。

一

不想買房了

“這里是空房子，這里也是空房子。”一位韓國市民指著仁川的某大型高檔公寓小區說道，小區有1100多戶，一大半全是空屋。

整個韓國，房屋空置的現象在增加。從2022年下半年開始，韓國全國公寓入住率已經下降到70%以下。即便在首爾最繁華的地段，房屋也變得不緊俏了。

一邊是房屋大量空置，一邊是央行史無前例的加息政策。

從2022年4月至2023年1月，韓國央行已緊跟美聯儲的步伐，連續7次加息，創下歷史紀錄。樓市也受到影響，一路下行。

截至目前，韓國房價已經連續9個月下跌。韓國副總理兼企劃財政部長官秋慶鎬在3月份的時候就表示，今年公寓、聯體住宅等共同住宅的基準房價同比下降18.6%，為2005年實施相關制度以來最大減幅。

央行連續加息，房貸利率升高，加之出口低迷和高通脹，沒房的年輕人不想買房，背著巨額房貸的房東們，只能忍痛把自己的房屋低價拋售。

這樣的趨勢蔓延到首爾的富人區。很多手握多套房的有錢人，現在寧愿降價幾億韓元，也急著把房子脫手。

房產政策委員李恩亨表示：“由于上調基準利率帶來的貸款負擔等原因，即便是在住宅需求較高的江南區，住宅價格也呈現下降的趨勢。”

二

奇葩的房價和政策

曾幾何時，韓國的房價一度全球排名第二。特別是自2019以來，韓國全國房價漲幅超過35%，首爾市區的累計漲幅更是高達46%。

主要原因是因為新冠疫情爆發后，韓國經濟因為出口旺盛得到了快速發展。而韓國獨特又奇葩的租賃制度，更讓其樓市成為了炒租客的樂園。

韓國有兩種租房制度，第一種和世界其它國家和地區類似，即支付押金并按月付租金，另外一種則是韓國獨有的全租房，也叫傳貰房（jeonse）。

所謂全租房，即租客按照房價的一定比例(一般在50%-80%左右)，給房東一大筆押金后便可入住。待1-2年后，租客退房，房東全數退還押金。租約期間，房東可以利用押金經營生意、投資，或者賺取銀行利息。

韓國的銀行也因此推出了專門針對這種全租房的貸款，年輕人拿不出買房的全款，就會選擇去銀行貸款湊齊全租房的押金。

這種租房政策在其它地區的人看來，或許是不可思議的，如果拿得出如此大比例的押金，為何不直接買房呢？

事實上，因為此前向銀行貸款的利息遠低于月租房的租金，因此對于很多年輕人來說，全租房意味著，直接向銀行支付低利息就可以住上房子了。

加之經歷過金融危機和房價暴跌，韓國人對于買房變得更為慎重，許多年輕人會先選擇全租房，等到經濟穩定后再買房。

多年來，全租房深受韓國年輕人歡迎，它可以解決租客因工作或就學而導致的頻繁更換住處問題，有人還將其視為一種儲蓄的方式。

但這個看起來雙方都受益的政策，背后其實有巨大的隱患：房東拿到大筆押金，若是繼續投資房地產，就會把房價炒起來；租客去銀行貸款雖然可以“免費”住幾年，但隨著房價逐年高漲，仍然買不起房。

如今，在加息周期下，隨著利率走高，樓市下跌，房東投資失敗導致資金鏈斷裂，全租房的隱患問題也接踵而來。

光是2022年，韓國就發生了2073起全租房保證金被吞案。越來越多的房東無法返還押金，極端的情況還會攜巨款潛逃，留下欠著債務的房子，讓租客們求償無門。

而絕大部分受害者，都是20到30多歲的年輕人，損失金額動輒達到9000萬韓元(約合人民幣50萬元)。

一位年輕受害者絕望地告訴韓國媒體：“我把全部財產都投入其中，損失了財產和貸款的總額，甚至還成為信用不良者。現在我已經申請破產了，我不想再聽你們宣講這個政策。”

面對如此大“坑”，越來越多的租客選擇從傳貰房轉向普通的月租房。2022年的數據顯示，韓國租賃合同中，月租房的數量首次超過了全租房。

這也意味著，房東很難從新租戶那里獲得足夠的押金，只能以大幅折扣拋售房產，進一步助推房價下跌。

三

下一個危機

業界認為，今年韓國樓市將持續萎縮，房價還會進一步下跌。

野村證券悲觀預測，未來韓國全國房價將比2009-2014年金融危機之后的房地產市場降溫更為猛烈，并引發連鎖反應。

如今，已經可以看到一些跡象了：和房地產相關的家裝家具業，正陷入生存危機。

在韓國家具、裝修市場排名第一的漢森，2022年首次出現217億韓元（約合人民幣1.13億元）的虧損。

房地產中介行業也被波及。根據韓國房產中介協會透露，僅僅2022年12月，關門的中介門店就有2072家，是近5年來的最高數字。“現在情況確實很困難，我也只能雙手一攤，沒辦法。”韓國房產中介協會主席李鐘赫說。

韓國央行仍然認為，目前房地產市場的調整是可控的。但是，不少經濟學家警告稱，韓國更進一步的房地產衰落就在眼前。

與此同時，房價驟降還將影響個人消費，在全球半導體行業疲軟和出口不振的同時，這將導致韓國經濟陷入更深的衰退。

利率上升，資金斷裂，房東們的美夢破碎。

受房貸利率持續走高和經濟衰退的雙重隱憂影響，現在的韓國人也不再熱衷買房了。

而沒房的韓國年輕人們，依然沒有出路。

編者按：本文轉載自微信公眾號：時代周報(ID：timeweekly)，作者：馬歡