警惕一線城市地王盛宴背后的風險

6月3日，上海舉行土地拍賣會，閘北地塊以87.95億元被華發華潤聯合體競得。地塊樓面價38061元/平方米，溢價率為26.8%，成為今年上海新的總價地王。

就在今年3月20日，上海成交總價最高的地塊—閘北區市北高新技術服務業園區N070501單元10-03地塊，也由華潤華發聯合體以70.52億元奪得，成為當時的總價地王。此次出讓的09-03地塊，就在前任地王的旁邊。

另據，易居房地產研究院6月2日發布的“2015年5月典型城市土地成交報告”。報告指出，5月份，北京、上海、廣州、深圳、天津、杭州、武漢、西安、成都和重慶等10大典型城市土地成交建筑面積環比上漲67.4%。隨著一二線城市樓市的復蘇，5月政府推地量加大，企業拿地熱情升溫，土地成交建筑面積總量上漲近七成。

對此，有專家分析稱，一線城市土地稀缺，地王頻繁出現，說明標桿房企依然熱衷布局一二線市場，不過，房企對庫存壓力較大的城市持謹慎態度。同時，也有學者表示，企業拿地熱情雖然升溫，當月土地成交總量上漲明顯，但是尚未真正走出低位區間。真正顛覆性的反轉尚需時日。

但是，筆者認為，雖然因庫存壓力巨大，房企對三四線城市拿地更加趨于慎謹，但是在一二線城市拿地也并非沒有風險，在瘋狂拿地，爭當地王之后，特別是面粉貴過面包的情況下，很容易出現虧本賣樓的慘狀。那么在一線城市當地王究竟有何潛在風險呢?

首先，一線城市的地價總體在下降，所以爭當地王無疑是在刀口舔血。一線城市5月份土地成交建筑面積為257萬平方米，環比上漲34.3%;成交均價為6974元/平方米，環比下降15.6%。進入5月，一線城市政府推地節奏加速，開發商拿地熱情持續高漲，由于土地成交地塊優質程度存在差異，導致在數據層面出現成交均價的異動，但是一線城市土地市場價格整體下滑的趨勢并未改變。所以現在開發商在一線城市爭當地王的風險是很大的。

再者，開發商在一線城市“瘋狂拿地，賠本拋售”的例子并不罕見。2014年1月，保利地產以16.6585億元配建9600平方米保障房的代價奪得該地塊，扣除保障房面積后折后樓面價為17564元/平方米，創下廣州黃埔區地王新紀錄。

在不到一年后的時間后，頭戴地王桂冠的保利學府里開盤，銷售均價與樓面地價的價差僅為5721元/平方米，也就是說，保利不但要承擔開發、設計、建筑、營銷等成本，還要承擔融資成本、稅費甚至是裝修費用。業內人士分析，保利要在差不多4000元/平方米的空間內做出一個品質不低的帶裝修的房子，出現虧損的可能性非常大。

近兩年來，廣州拍出的地王多達數十宗，僅今年在售或即將銷售的地王就有13個。先入市的地王們紛紛虧本甩賣，而后續還有更多的高價地王正在排隊，它們的境遇并不見得就比先行者們好到哪里去。

最后，開發商不惜血本高價在一線城市爭當地王后，則完全是在為政府部門打工。近期開盤的廣州保利越秀愛特城，該盤首推產品帶裝修均價為12000元/平方米，而其樓面地價已達到9181元/平方米，樓面地價與銷售均價的差距僅為3000元/平方米左右。在一線城市整體高房價上漲空間有限的情況下，開發商不僅無利可圖，還要倒貼錢進去。也難怪業內人士戲稱，很多一線城市地王都是在為高地價“打工”。

在全國房地產市場去庫存的大背景下，開發商們布局一二線城市這本身沒有錯，但是很多人就是敢于不惜血本的爭當地王，把買地單價愣是舉過了周邊商品房的單價，這種面粉貴過面包的情況十分可怕。筆者認為，雖然一線城市土地資源相對稀缺，但是開發商不顧土地市場的地價正在下滑的大趨勢，盲目高價拿地，很可能會導致深陷虧損的尷尬境地中。從廣州多個地王項目出現巨虧來看，在一線城市做地王不僅是風險巨大，而且還是需要極大博傻的勇氣!