10月70城房價繼續(xù)下跌說明了啥？

國家統(tǒng)計局昨天發(fā)布70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，10月新建商品住宅價格環(huán)比下降的城市有69個，持平的1個，9月“無一上漲”的情況繼續(xù)維持。上海10月新建商品住宅價格環(huán)比下降0.7%，同比下降2.4%。這就意味著，過去一年內(nèi)，購房者基本都全面虧損。

自2012年6月份以來，70個大中城市房價連續(xù)上漲23個月。今年5月份開始，房價指數(shù)出現(xiàn)環(huán)比下跌，6-8月份跌幅開始擴大，9-10月份跌幅開始收窄。專家表示，全國主要大中城市房價環(huán)比持續(xù)下跌，各地政府剌激效果并未達(dá)到預(yù)期，調(diào)整仍是樓市運行的主題。

不過，業(yè)內(nèi)人士則似乎并不悲觀，他們覺得蕭瑟的數(shù)據(jù)背后也不乏暖色。一方面在房價整體下探的背景下，環(huán)比價格降幅出現(xiàn)明顯收窄。另一方面，一線城市二手住宅價格結(jié)束連續(xù)五個月的下跌狀態(tài)，其中，北京二手住宅價格環(huán)比9月上漲0 .3點，而上海、廣州、深圳二手住宅價格也出現(xiàn)止跌跡象。

更何況，隨著本月上海普通住宅新標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布，滬上樓市急轉(zhuǎn)直下的情況也已出現(xiàn)轉(zhuǎn)折。網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，上周一周內(nèi)全市商品住宅成交面積為21.61萬平方米，環(huán)比前周上漲25.85%;成交均價為30178元/平方米，環(huán)比前周上漲14.45%。量價齊升行情下，上周超過3萬元/平方米的成交價格為今年周度次高，上周開盤數(shù)量也增加到9個，比前一周增加近1倍，投放套數(shù)繼續(xù)保持在千套以上。

從表面上看，雖然政策救市利好頻出，但是各大上市房企要想完成今年的銷售任務(wù)，恐難度很大。從房企完成任務(wù)情況看，除萬科、恒大外，其他90%的企業(yè)完成年度任務(wù)的難度依然比較大。另據(jù)，中原地產(chǎn)報告指出，在還有2個月的情況下，截至目前企業(yè)的平均任務(wù)完成率僅為74%。時至今日，各類救市政策已出臺多日，為啥難以挽回房價整體持續(xù)下跌的頹勢呢?

首先，為了緩解樓市下行對宏觀經(jīng)濟(jì)造成的巨大壓力，今年以來各地紛紛退出住房限購并放寬公積金貸款限制，金融管理當(dāng)局也松綁住房限貸政策，以剌激樓市成交。這些政策出臺雖然在短期內(nèi)有助于緩解住房剛需購房的壓力，但在樓市預(yù)期逆轉(zhuǎn)、住宅價值出現(xiàn)拐點之際，其剌激樓市效應(yīng)會遠(yuǎn)遜于政策的預(yù)期，更會加重樓市觀望情緒。

房價上漲預(yù)期逆轉(zhuǎn)始于去年四季度，那時由于房價連續(xù)過快上漲，越來越遠(yuǎn)離合理的估值。而房價真正出現(xiàn)拐點則在今年6月份開始。當(dāng)政府對樓市實施一輪又一輪的救市政策時，則已經(jīng)向房地產(chǎn)市場傳遞出各級政府對樓市崩盤引發(fā)的金融風(fēng)險的擔(dān)憂，而這往往被認(rèn)為是未來房價將進(jìn)一步下跌的證據(jù)。

再者，由于2013年房價快速上漲，透支了房價未來的空間，再加上各地房產(chǎn)庫存積壓嚴(yán)重，今后國內(nèi)各房價上漲空間已十分有限，而下跌空間已經(jīng)敞開。即使是十分看好中國樓市的地產(chǎn)大佬們，也不得不承認(rèn)商品房的黃金時代已經(jīng)過去。如今各地開發(fā)商在房地產(chǎn)投資方面也趨于謹(jǐn)慎，前10月，全國房地產(chǎn)住宅新開工面積10 .3億平方米，同比下降9.8%。在這種情況下，投資投機性需求已經(jīng)大不如前幾年了。

更值得一提的是，本月上海普通住宅新標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布，使得上海樓市出現(xiàn)了井噴，這也是部分苦熬了大半年的所謂剛需匆忙入市的結(jié)果，鑒于上海地區(qū)平均房價已經(jīng)超過3萬元/平米，90%的工薪階層直呼買不起，所以這類政策效應(yīng)不會持續(xù)多久，一線城市的二手房成交量反彈，注定是曇花一現(xiàn)。

最后，縱觀各類房產(chǎn)救市政策最為有力的“殺手锏”無疑是央行和銀監(jiān)會出臺的房貸新政。但是這次的房貸新政的執(zhí)行力度大不如前。一方面2009年房價天天向上，個人房貸是優(yōu)質(zhì)信貸，而現(xiàn)在個人房貸周期長、風(fēng)險大，銀行大多視同雞肋。另一方面央行要求給個人房貸者七折利率優(yōu)惠，希望這樣提振樓市成交。但是七折利率優(yōu)惠等于銀行做一筆虧一筆，現(xiàn)在銀行能給出九五折個人房貸優(yōu)惠就算不錯。

在房貸新政執(zhí)行力度大打折扣，其力度遠(yuǎn)不及2009年初，投資購房者在利率方面的成本沒有降低多少的情況下，要說房地產(chǎn)市場會一直全面復(fù)蘇，乃是癡人說夢!筆者認(rèn)為，在房地產(chǎn)完全市場化的情況下，房貸新政以及其他各類救市政策，最多提振一時的樓市成交量，以及短暫托住下跌的房價，但并不能徹底改變目前樓市泡沫崩潰的趨勢。

國家統(tǒng)計局出臺的10月份70城市房價數(shù)據(jù)，說明了各級政府的救市利好政策對房地產(chǎn)影響有限。而隨著房地產(chǎn)供需情況已經(jīng)徹底扭轉(zhuǎn)，社會流動性大不如前，房貸新政的執(zhí)行力度打折等影響，本輪政府的各類房地產(chǎn)托市政策注定會效果不彰。對于政府部門來說，推動剛需入市購房，讓房地產(chǎn)不出現(xiàn)崩盤，維持原狀就甚為滿意!但是由于房價泡沫太大，要想不進(jìn)行深度調(diào)整也是不可能的。