2022年中國房地產開發行業市場銷售分析 回暖信號顯現【組圖】

行業主要上市公司：目前國內房地產開發行業的上市公司主要有萬科A(000002)、中國海外發展(00688)、華潤置地(01109)、保利發展(600048)、龍湖集團(00960)、碧桂園(02007)、金地集團(600383)、綠地控股(600606)等

本文核心數據：商品住宅銷量及金額、辦公樓銷量及金額、社融增量、各級城市住宅銷量

──房地產產品銷量及金額呈現止跌趨勢

從中國商品住宅銷量及金額變動情況看，整體上每年5-6月、11-12月的銷量情況較為良好，而3-4月、7-8月銷售情況較差。銷量的波動程度與金額的波動程度較為一致，表明市場銷售規模主要受銷量影響。2021年，中國房地產行業加碼調控，從銷售端、融資端、供給端約束市場，加之部分企業多年積累的債務風險集中爆發，導致行業整體劇烈調整。2022年以來，受國內新冠疫情再度爆發影響及市場信心萎縮，商品住宅銷量一度環比負增長，2022年5月迎來反彈，5月份銷量環比增長23.78%，銷售金額環比增長26.37%，雖然2022年5月份銷量及售價同比情況仍遠不及同期，但已有止跌趨勢，行業發展拐點或將出現。

注：國家統計局未統計每年度1月份數據，故1-2月份環比數據缺失。

從中國辦公樓銷量及金額變動情況看，銷量波動幅度小于金額波動幅度，表明近年來辦公樓產品價格變化較大。對比來看，辦公樓產品的波動程度比商品住宅更大，反映辦公樓產品銷售情況穩定性較差。2022年以來，辦公樓產品同樣一度負增長，2022年5月，辦公樓產品銷量環比增長62.06%，銷售金額環比增長122.15%，而從同比數據來看，5月份辦公樓產品銷量及銷售金額同比均大幅增長，辦公樓產品或率先走出低迷行情。

注：國家統計局未統計每年度1月份數據，故1-2月份環比數據缺失。

──住戶貸款增量數據有所改善

住戶貸款也是反映房地產市場交易熱度的重要指標，中國社融指標包括人民幣貸款、外幣貸款、企業債券、政府債券等等，人民幣貸款中的“住戶貸款”是住戶購房貸款增量的監測指標，能夠從資金層面反映市場交易熱度。

從中國社會融資規模增量來看，2021年增量較為平穩，但2022年以來波動幅度相對較大，2022年5月社融增量走高，其中的人民幣貸款增量同步走高，五月份人民幣貸款增量達到1.82萬億。

人民幣貸款分部門來看，5月份，住戶貸款增量數據已有所改善。2022年第一季度，住戶貸款增加1.26萬億元;4月住戶貸款減少2170億元，同比少增7453億元，反映出4月份居民提前還貸，市場熱度萎縮;5月住戶貸款增加2888億元，同比少增3344億元，環比大幅增加，表明市場熱度有所回暖。

──一線城市銷量改善仍需觀望

通過觀測2020-2022年中國一線城市商品住宅月度銷售面積，四個城市的成交量走勢較為一致。自2022年以來，一線城市銷量呈現下滑趨勢，目前銷售面積處于歷史低位。2022年5月，廣州實現77.71萬平方米銷售，環比增長超過100%;上海自疫情管控有所改善后，商品住宅銷量有小幅回升;受疫情復發的影響，北京銷量數據仍呈下降趨勢;深圳銷量數據也繼續下探。

──部分新一線城市銷量回暖初顯

新一線城市方面，成都市銷量一直處于首位，但其銷量數據波動變化較大。整體來看，2022年以來新一線城市銷量處于歷史低位，但進入五月份之后，如青島、蘇州、杭州、南京等城市銷量面積有所上升，回暖信號初步顯現。

根據CRIC監控數據，2022年6月份前20天，多數新一線城市銷售面積環比大幅上漲，成都、青島、蘇州、杭州、南京分別環比變動32%、99%、47%、40%、-1%。

注：數據由前瞻結合國家數據庫整理得出，部分城市部分月份國家統計局未披露數據，下同。

──部分二三線城市銷量回暖較明顯

二三新城市方面，自2022年3月以來，廈門、福州、無錫、惠州等城市銷量數據持續攀升，回暖較為明顯，但總體銷量目前仍處于較低水平。

根據CRIC監控數據，2022年6月份前20天，整體二三線城市銷售面積環比繼續小幅上漲，雖仍遠不及去年同期，但恢復勢頭良好。

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