如何做好城市更新項目的產業(yè)規(guī)劃定位？

20211031

什么是城市更新？——城市更新是一種將城市中已經不適應現(xiàn)代化城市社會生活的地區(qū)作必要的、有計劃的改建活動。是指由符合規(guī)定的主體對特定城市建成區(qū)（包括舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村及舊屋村等）內具有基礎設施亟需完善、環(huán)境惡劣或現(xiàn)有土地用途、建筑物使用功能明顯不符合社會經濟發(fā)展要求等情形之一的區(qū)域，根據(jù)城市規(guī)劃和規(guī)定程序進行綜合整治、功能改變或者拆除重建的活動。

近年來，城市更新熱度持續(xù)上升，越來越多的房地產企業(yè)加入了城市更新的大隊伍中，根據(jù)企業(yè)年報和公開信息，梳理房企參與城市更新的情況，可以看出在百強上市房企中，約有62%的企業(yè)涉足了城市更新領域，在國內TOP50的上市房企中，這一數(shù)值更是達到了78%。

行業(yè)政策也不斷，發(fā)展趨于規(guī)范。2021年3月，《中華人民共和國國民經濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠景目標綱要》正式發(fā)布，《綱要》提出要實施城市更新行動，推動城市空間結構優(yōu)化和品質提升，奠定了“十四五”時期以及未來十余年城市更新在我國新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略中的重要地位。在8月30日，住房和城鄉(xiāng)建設部印發(fā)《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》，并指出實施城市更新行動要順應城市發(fā)展規(guī)律，尊重人民群眾意愿，以內涵集約、綠色低碳發(fā)展為路徑，轉變城市開發(fā)建設方式，堅持“留改拆”并舉、以保留利用提升為主，加強修繕改造，補齊城市短板，注重提升功能，增強城市活力。這也表明，城市更新發(fā)展將不斷區(qū)域規(guī)范化。以深圳為例，深圳城市更新的整體政策體系為“1+1+N”，堅持“政府引導、市場運作”的基本導向，確定了政府為市場充當“守夜人”的主要實踐方式，通過市場選擇開展城市更新，推進城市空間改善和產業(yè)升級。

產業(yè)升級是城市更新4.0時代的核心驅動與內在動力。城市更新從一開始的老城改造治理到棚戶區(qū)改造，到現(xiàn)在的有機更新，隨著對于城市的發(fā)展進入高質量階段，城市更新將是產業(yè)升級和城市融合更新的結果。在深圳、廣州、東莞等城市的更新規(guī)范政策中均提出對于產業(yè)的發(fā)展要求，提出強化產業(yè)引導，尤其對“工改工”項目，要加強產業(yè)定位、產業(yè)專項規(guī)劃、招商引資的前期指導和審核，引導市場主體按照區(qū)域產業(yè)規(guī)劃及產業(yè)發(fā)展方向的要求規(guī)范有序開展城市更新，有利于產業(yè)回歸本質。那如何做好城市更新項目的產業(yè)規(guī)劃及定位呢?

產業(yè)定位是指某一區(qū)域根據(jù)自身具有的綜合優(yōu)勢和獨特優(yōu)勢、所處的經濟發(fā)展階段以及各產業(yè)的運行特點，合理地進行產業(yè)發(fā)展規(guī)劃和布局，確定主導產業(yè)、支柱產業(yè)以及基礎產業(yè)。主導產業(yè)是指在某一經濟發(fā)展階段中，對產業(yè)結構和經濟發(fā)展起著較強的帶動作用以及廣泛、直接或間接影響的產業(yè)部門，它能迅速有效地利用先進技術和科技成果滿足不斷增長的市場需求，具有持續(xù)的高增長率和良好大發(fā)展?jié)摿Γ幱谏a聯(lián)系鏈條中的關鍵環(huán)節(jié)，是區(qū)域經濟發(fā)展的核心力量。找準產業(yè)定位可以通過以下幾種方式進行：

1、基于資源優(yōu)勢的產業(yè)定位

人力、信息、資金等社會資源構成了一個地區(qū)的資源稟賦，城市更新項目的產業(yè)定位要充分發(fā)揮本地區(qū)的資源優(yōu)勢，以科學發(fā)展觀為指導，以有效利用為前提，進行產業(yè)定位。如北京、上海、深圳等東部發(fā)達城市，社會資源優(yōu)勢突出，擁有豐富的人力資源、海量的信息資源、雄厚的金融基礎，適合發(fā)展第三產業(yè)、創(chuàng)意產業(yè)、高新技術產業(yè)等都市經濟和樓宇經濟。例如北京總部基地，率先提出了企業(yè)總部的概念，充分利用北京的地緣政治優(yōu)勢，吸引了大批企業(yè)總部的入駐。

2、基于區(qū)位優(yōu)勢的產業(yè)定位

一個城市更新項目的區(qū)位優(yōu)勢主要由自然資源、勞動力、工業(yè)聚集、地理位置、交通等因素決定，大多數(shù)產業(yè)項目要依靠產業(yè)聚集度、地理位置、交通等幾方面的區(qū)位優(yōu)勢來確立自己的產業(yè)定位。

3、基于區(qū)域產業(yè)基礎的產業(yè)定位

依據(jù)產業(yè)基礎的產業(yè)定位是目前產業(yè)項目定位的主要方式，在原有產業(yè)的基礎上，發(fā)展壯大相關產業(yè)，針對原有產業(yè)進行產業(yè)招商，并圍繞產業(yè)鏈進行上下游配套產業(yè)的招商，形成產業(yè)集聚。如鄭州臺灣科技園，緊鄰富士康，并以此為依托，定位于電子信息產業(yè)。

4、基于區(qū)域分工協(xié)作的產業(yè)定位

隨著區(qū)域經濟的不斷發(fā)展，區(qū)域分工協(xié)作也在不斷地加深，要求區(qū)域城市間加強聯(lián)合，加強分工協(xié)作，相互協(xié)調發(fā)展。我國已經形成了京津冀經濟圈、長江三角洲經濟圈和珠江三角洲經濟圈，以及正在形成和發(fā)展的以重慶和成都為中心的西南經濟圈、以武漢為中心的中部經濟圈和容納東北諸多城市的東北經濟圈。在這些經濟圈中，中心城市具有很強的帶動作用和集聚效應，圍繞中心城市形成的衛(wèi)星城要依據(jù)中心城市的主導產業(yè)，積極發(fā)展配套產業(yè)，與中心城市分工協(xié)作，協(xié)同發(fā)展。

5、基于產業(yè)升級的產業(yè)定位

城市更新項目的所在區(qū)域經過一定的發(fā)展階段之后，需要調整產業(yè)機構，提檔升級，以便促進產業(yè)載體的可持續(xù)發(fā)展。例如環(huán)渤海、長三角、珠三角等東部發(fā)達地區(qū)的工業(yè)園區(qū)正在逐漸將傳統(tǒng)高能耗，低產值、勞動力密集型產業(yè)轉移出去，逐漸將創(chuàng)意產業(yè)、樓宇經濟和都市經濟作為下一階段的產業(yè)定位，進行產業(yè)結構調整，在有限的土地資源上，發(fā)展樓宇經濟和都市經濟，提高單位面積的產值，提升產業(yè)機構，促進園區(qū)的可持續(xù)性發(fā)展。

城市更新與產業(yè)更新是共同進行的，找準產業(yè)定位對城市更新的高質量發(fā)展及回歸城市本質有著重要的發(fā)展意義，為了更好的找準產業(yè)定位我們要充分考慮資源稟賦、區(qū)位優(yōu)勢、產業(yè)基礎和區(qū)域分工協(xié)作等因素，最終實現(xiàn)產業(yè)與城市繁榮發(fā)展。