【行業(yè)深度】洞察2022：中國物業(yè)服務(wù)行業(yè)競爭格局及市場份額(附市場集中度、企業(yè)競爭力評價(jià)等)

物業(yè)行業(yè)主要上市公司：目前國內(nèi)物業(yè)行業(yè)相關(guān)上市企業(yè)有招商積余(001914.SZ)、南都物業(yè)(603506.SH)、碧桂園服務(wù)(06098.HK)、綠城服務(wù)(02869.HK)、雅生活服務(wù)(03319.HK)、恒大物業(yè)(06666.HK)、彩生活(03319.HK)、新悅城服務(wù)(01755.HK)、中海物業(yè)(02669.HK)、奧園健康(03662.HK)、合景悠活(03913.HK)、華潤萬象生活(01209.HK)等。

本文核心數(shù)據(jù)：中國物業(yè)服務(wù)企業(yè)分布數(shù)據(jù)、中國物業(yè)管理行業(yè)代表企業(yè)收入數(shù)據(jù)等

1、中國物業(yè)服務(wù)行業(yè)競爭梯隊(duì)

隨著我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，物業(yè)管理公司所提供的物業(yè)有關(guān)服務(wù)涉及領(lǐng)域越來越廣，主要包括住宅物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、辦公大樓、公共物業(yè)、工業(yè)園以及醫(yī)院等等。經(jīng)過多年的持續(xù)快速發(fā)展，物業(yè)服務(wù)行業(yè)的參與者諸多。以下為我國物業(yè)服務(wù)行業(yè)代表性企業(yè)的基本信息：

結(jié)合相關(guān)企業(yè)營收規(guī)模以及業(yè)務(wù)布局情況來看，目前頭部房地產(chǎn)企業(yè)下屬物業(yè)服務(wù)公司，如碧桂園服務(wù)、恒大物業(yè)、綠城服務(wù)以及雅生活服務(wù)等進(jìn)入行業(yè)較早的企業(yè)憑借經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢發(fā)展較為成熟，業(yè)務(wù)布局較為全面，營收規(guī)模較大，處于我國物業(yè)服務(wù)行業(yè)第一梯隊(duì);保利物業(yè)、融創(chuàng)服務(wù)、彩生活等處于第二梯隊(duì);合景悠活、新城悅服務(wù)等入行稍晚企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展仍相對較慢，營收規(guī)模較低，處于第三梯隊(duì)。

2、中國物業(yè)服務(wù)行業(yè)企業(yè)排名

2021年4月，中指研究院、中國房地產(chǎn)TOP10研究組發(fā)布了“2021中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)名單”，其中前十企業(yè)具體排名如下圖所示：

具體到在管建筑面積來看，2020年，我國物業(yè)管理在管建筑面積超過3億平方米的有五家，其中碧桂園生活以4.63億平方米的在管建筑面積排名第一，占全國總額的1.8%;恒大物業(yè)和綠城物業(yè)緊隨其后，在管建筑面積分別為3.80億平方米和3.74億平方米，分別占全國總額的1.5%和1.4%。

3、中國物業(yè)服務(wù)行業(yè)市場集中度

根據(jù)中指院發(fā)布的物業(yè)管理百強(qiáng)企業(yè)發(fā)展情況來看，2015年以來，我國物業(yè)管理百強(qiáng)企業(yè)在管建筑面積增長迅速，2020年，我國百強(qiáng)業(yè)務(wù)管理企業(yè)在管建筑面積已較2015年翻倍，增長至129億平方米。與此同時(shí)，百強(qiáng)企業(yè)在管建筑占全國物業(yè)在管建筑面積的比重持續(xù)提升，由2015年的28.6%提升至2020年49.8%。

百強(qiáng)企業(yè)方面，2015年以來，我國物業(yè)管理百強(qiáng)企業(yè)收入快速增長，2020年，我國百強(qiáng)業(yè)務(wù)管理企業(yè)收入較2015年增長近2倍，增長至3098億元。與此同時(shí)，百強(qiáng)企業(yè)收入占全國物業(yè)服務(wù)總收入的比重持續(xù)提升，由2015年的28.5%提升至2020年49.7%。

4、中國物業(yè)服務(wù)行業(yè)企業(yè)布局及競爭力評價(jià)

從物業(yè)服務(wù)企業(yè)的業(yè)務(wù)布局以及營收情況來看，目前，碧桂園服務(wù)、恒大物業(yè)、綠城服務(wù)等業(yè)務(wù)布局較為全面，營收形成一定規(guī)模，已形成一定的品牌效應(yīng)，企業(yè)整體競爭力較強(qiáng);而華潤萬象生活、新城悅服務(wù)等起步較晚企業(yè)，仍處于客戶積累階段，業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)模相對較低，市場競爭力有待進(jìn)一步的提升。

5、中國物業(yè)服務(wù)行業(yè)競爭狀態(tài)總結(jié)

從五力競爭模型角度分析，目前，我國物業(yè)服務(wù)行業(yè)屬于服務(wù)行業(yè)，替代品威脅較大;現(xiàn)有競爭者數(shù)量較多，但市場集中度處于持續(xù)提升階段;上游供應(yīng)商一般為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，議價(jià)能力適中，而下游消費(fèi)市場主要是公共建筑、房地產(chǎn)、商業(yè)住宅等，議價(jià)能力較強(qiáng);同時(shí)，因行業(yè)存在較為嚴(yán)格的準(zhǔn)入資質(zhì)以及資金門檻較高，潛在進(jìn)入者威脅相對適中。

以上數(shù)據(jù)參考前瞻產(chǎn)業(yè)研究院《中國物業(yè)服務(wù)企業(yè)商業(yè)模式與市場投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報(bào)告》，同時(shí)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院還提供產(chǎn)業(yè)大數(shù)據(jù)、產(chǎn)業(yè)研究、產(chǎn)業(yè)鏈咨詢、產(chǎn)業(yè)圖譜、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、園區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)招商引資、IPO募投可研、招股說明書撰寫等解決方案。

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