從深圳“教師輪崗制度”沖擊學(xué)區(qū)房一事看深圳學(xué)區(qū)房行業(yè)市場現(xiàn)狀和未來發(fā)展趨勢

房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)公司：深萬科(000002)、招商蛇口(600383)、保利地產(chǎn)(600048)等。

本文核心數(shù)據(jù)：深圳各區(qū)公辦義務(wù)教育學(xué)校數(shù)量、重點區(qū)域Top50公辦初中數(shù)量、深圳整體房價水平、重點區(qū)域Top50公辦初中學(xué)區(qū)房房價、2021年1-7月學(xué)區(qū)房交易均價漲幅

義務(wù)教育教師交流制度削弱學(xué)區(qū)優(yōu)勢，學(xué)區(qū)房房價受影響

這種制度的制定將原本“優(yōu)質(zhì)學(xué)校”的優(yōu)勢“師資力量”分散至其他學(xué)校中，“優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)”這一概念就不復(fù)存在，學(xué)區(qū)房因其教育資源優(yōu)勢的喪失，其房價或收到一定的影響;從短期來看，學(xué)區(qū)房的價格在大體來看不會出現(xiàn)劇烈動蕩，但從長期來看，前瞻預(yù)測深圳學(xué)區(qū)房的房價將逐步下降至較穩(wěn)定的價格區(qū)間。

原本的“優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)”不復(fù)存在，學(xué)區(qū)房優(yōu)勢減弱

近年來，深圳炒房熱潮不斷，其中被學(xué)區(qū)房便是炒房熱潮中的其中一員，深圳學(xué)區(qū)房現(xiàn)在情形究竟何如?

深圳學(xué)區(qū)學(xué)位緊張，優(yōu)質(zhì)學(xué)校學(xué)區(qū)房價格較高

——龍崗區(qū)義務(wù)教育公辦學(xué)校較多但好學(xué)校較少

「羅湖、福田、南山義務(wù)教育公辦學(xué)校學(xué)位緊張」

截至2020年，深圳市具有353個公辦小學(xué)，207個公辦初中;公辦小學(xué)和初中數(shù)量排名前五的區(qū)域是龍崗、寶安、南山、福田和羅湖，其中公辦小學(xué)和初中最多的為龍崗區(qū)。其中，羅湖、福田、南山早在南山就已經(jīng)發(fā)布了學(xué)位緊張的通知。

但對于公辦小學(xué)的數(shù)量來看，各區(qū)的初中比小學(xué)均較少，同一區(qū)域公辦初中的學(xué)區(qū)房或更受歡迎且房價相對更高。

「Top50初中主要分布在寶安、南山和福田」

雖然龍崗區(qū)的公辦小學(xué)和初中數(shù)量在深圳市范圍內(nèi)最多，但其在深圳Top50初中排名中，有34所公辦初中分布在龍崗、寶安、南山、福田和羅湖。

結(jié)合上圖可以看出，龍崗區(qū)雖公辦初中眾多，但進入Top50行列的學(xué)校龍崗僅占4家，相對較少，這或?qū)⒃谝欢ǔ潭壬嫌绊扆垗彽膶W(xué)區(qū)房房價。

——南山區(qū)學(xué)區(qū)房房價最高

「深圳南山區(qū)和福田區(qū)房價處于全市較高水平」

2020年12月，深圳市以南山為房價最高區(qū)域，其房價均價高達11.5萬元/ m²;其次為福田區(qū)，福田區(qū)的房價雖未超過10萬元/ m²，但已然將近。

從深圳整體房價情況來看，南山區(qū)、福田區(qū)、寶安區(qū)、羅湖區(qū)房價整體水平較高，其學(xué)區(qū)房的價格相對其他區(qū)域來說應(yīng)當(dāng)大概符合目前各區(qū)房價的水平。

「南山區(qū)公辦初中學(xué)區(qū)房房價最高」

學(xué)區(qū)房價格亦與不同區(qū)域的教育資源水平亦息息相關(guān)， Top50的公辦初中就有34所分布在龍華、寶安、南山、福田和羅湖，且這五個區(qū)更是義務(wù)教育階段學(xué)校數(shù)量較多的五個區(qū)域。

但結(jié)合房價來看，南山和福田整體房價價格水平較高，其Top50公辦初中學(xué)區(qū)房的均價也處于相對較高的水平，鑒于南山和福田為深圳的重點發(fā)展區(qū)域和經(jīng)濟中心，故整體房價也因其他原因高于同一區(qū)域的學(xué)區(qū)房價格;而寶安、羅湖和龍崗的學(xué)區(qū)房價格則與整體房價水平相差無幾。

在政策的加持下，學(xué)區(qū)房房價或?qū)⑿〉?/strong>