2021年中國商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢分析 開發(fā)投資完成額降幅趨緩

營業(yè)用房又稱商業(yè)用房，俗稱商鋪，是專門用于商業(yè)經(jīng)營活動的房地產(chǎn)，是經(jīng)營者對消費(fèi)者提供商品交易、服務(wù)及感受體驗(yàn)的場所。受全國商業(yè)營業(yè)用房庫存較高，電商沖擊大導(dǎo)致需求不足，供過于求的矛盾不斷加劇等影響;商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資完成額、商業(yè)營業(yè)用房銷售面積與銷售額持續(xù)下降，但是降幅趨緩，商業(yè)營業(yè)用房去化成效逐漸顯現(xiàn)。

營業(yè)用房又稱商業(yè)用房，俗稱商鋪，使用年限為40年，水電性質(zhì)也屬商業(yè)性質(zhì)，是專門用于商業(yè)經(jīng)營活動的房地產(chǎn)，是經(jīng)營者對消費(fèi)者提供商品交易、服務(wù)及感受體驗(yàn)的場所。

廣義的商業(yè)營業(yè)用房，其概念范疇不僅包括零售商業(yè)，還包括娛樂業(yè)、餐飲業(yè)、旅游業(yè)所使用的房地產(chǎn)，盈利性的展覽館廳、體育場所、浴室，以及銀行、證券等營業(yè)性的有建筑物實(shí)物存在的經(jīng)營交易場所。

商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資完成額持續(xù)下降

2016-2020年全國商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資完成累計(jì)值持續(xù)下降，2020年實(shí)現(xiàn)13076億元，同比下降1.1%，降速較2019年趨緩，全國商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資有望實(shí)現(xiàn)正向增長。

全國商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資完成額持續(xù)下降的主要原因包括我國商業(yè)營業(yè)用房銷售連續(xù)下滑，使得商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資信心不足;另一方面，受電商沖擊，電商以低廉的成本搶奪了傳統(tǒng)商業(yè)的空間，商鋪價(jià)格高又缺乏人氣，需求下降等。另外，全國整體商業(yè)營業(yè)用房庫存居高不下，去化緩慢，供過于求的矛盾不斷加劇等。

全國商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資完成額占比持續(xù)下降，2020年占比為9.24%，不到10%。整體高于辦公樓開發(fā)投資占比，低于住宅開發(fā)投資。我國住宅開發(fā)投資占據(jù)絕對比重。

2016-2020年全國商業(yè)營業(yè)用房新開工面積持續(xù)下降，2020年為18012萬平方米，同比下降4.9%，降速趨緩，表明商業(yè)營業(yè)用房去庫存成效逐漸顯現(xiàn)。

商業(yè)營業(yè)用房銷售降幅趨緩

2016-2020年全國商業(yè)營業(yè)用房銷售面積及銷售額實(shí)現(xiàn)先上升后下降，2020年商業(yè)營業(yè)用房銷售面積達(dá)9288萬平方米，銷售額達(dá)9889億元，分別同比下降8.7%與11.2%。

我國商鋪銷售整體表現(xiàn)去庫存化周期長，一方面受開發(fā)商普遍飽和式供給商鋪，大量新建商鋪完工，各種各樣的商圈已經(jīng)建起，全國新增商業(yè)營業(yè)用房市場表現(xiàn)供應(yīng)過剩;另一方面受電商的沖擊大，市場需求受到較大沖擊。

商業(yè)物業(yè)的房產(chǎn)條件對投資商的招商以及經(jīng)營者日后的經(jīng)營都相當(dāng)重要。商鋪投資對于人流、地段、交通設(shè)施、配套設(shè)施等非常看重，商鋪現(xiàn)房周圍設(shè)施已經(jīng)建起，具有較為直觀清晰地展示已有的條件等優(yōu)勢;商鋪期房則有價(jià)格更為低廉，潛力更大等優(yōu)勢。

從銷售結(jié)構(gòu)來看，主要以期房銷售為主，2020年全國商業(yè)營業(yè)用房期房7099.51億元，占比72%;現(xiàn)房銷售2789.41億元，占比28%;從銷售增長速度看，全國商業(yè)營業(yè)用房期房分別同比下降11%和12%，下降速度相似。

商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資完成額，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積與銷售額均持續(xù)下降，主要與庫存較高，供給過剩，電商沖擊大導(dǎo)致需求不足，商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資信心不足，供過于求的矛盾不斷加劇等原因有關(guān);另一方面降速在進(jìn)一步趨緩，表明商業(yè)營業(yè)用房去化成效逐漸顯現(xiàn)，隨著二三線城市商業(yè)不斷發(fā)展，商業(yè)營業(yè)用房市場趨于向上狀態(tài)發(fā)展。

更多數(shù)據(jù)請參考前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場前瞻與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報(bào)告》，同時(shí)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院提供產(chǎn)業(yè)大數(shù)據(jù)、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)申報(bào)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)招商引資、IPO募投可研等解決方案。

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