物流地產(chǎn)：“一庫難求”的機(jī)遇與挑戰(zhàn)

2012年5月，嘉民集團(tuán)與網(wǎng)上零售商夢(mèng)芭莎簽訂協(xié)議，為夢(mèng)芭莎在天津市武清區(qū)開發(fā)兩幢面積合共42410平方米的物流倉庫。嘉民集團(tuán)表示5年內(nèi)在中國(guó)的投資，將從目前的19億元人民幣，增加到190億元人民幣。在目前住宅地產(chǎn)發(fā)展受限和零售業(yè)(特別是電商)對(duì)倉儲(chǔ)房屋的需求拉動(dòng)下，房地產(chǎn)商們紛紛轉(zhuǎn)向曾經(jīng)不被看好的物流地產(chǎn)領(lǐng)域，掀起一波投資熱潮。

物流地產(chǎn)是根據(jù)客戶的需求，選擇合適的地點(diǎn)，建設(shè)、運(yùn)營(yíng)與管理專用物流設(shè)施，而且采用本地與全球的專業(yè)技能開發(fā)物流配送設(shè)施，與客戶(比如制造商、零售商、物流公司等)建立密切的合作關(guān)系，為其在合適的時(shí)間與合適的地點(diǎn)，提供合適的現(xiàn)代物流設(shè)施和專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)。物流地產(chǎn)的最大特點(diǎn)是利潤(rùn)來源穩(wěn)定，投資回收期長(zhǎng)，但其對(duì)開發(fā)商的物流運(yùn)營(yíng)管理能力要求很高。

前瞻產(chǎn)業(yè)研究院地產(chǎn)行業(yè)研究員劉小紅指出，由于物流地產(chǎn)的投資回報(bào)率不如住宅、寫字樓等項(xiàng)目，我國(guó)房地產(chǎn)商們以往并未將其作為真正的盈利點(diǎn)來進(jìn)行發(fā)展，更多的是打著物流名義跑馬圈地、炒賣物流土地資源。這給予了外資企業(yè)以發(fā)展先機(jī)，其中普洛斯、嘉民集團(tuán)等外資企業(yè)早已在我國(guó)部署物流地產(chǎn)的全國(guó)戰(zhàn)略，其發(fā)展勢(shì)頭迅猛。這些企業(yè)除具有先發(fā)優(yōu)勢(shì)之外，對(duì)物流運(yùn)營(yíng)管理的優(yōu)勢(shì)更是國(guó)內(nèi)企業(yè)難以企及。

國(guó)際物流地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)展戰(zhàn)略

資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院《2012-2016年我國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)研與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報(bào)告》

機(jī)遇和挑戰(zhàn)并存

隨著住宅地產(chǎn)“三限”政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)商們作為后來者，紛紛轉(zhuǎn)向其他地產(chǎn)領(lǐng)域，此時(shí)物流地產(chǎn)才真正開始被房地產(chǎn)企業(yè)重視起來。前瞻產(chǎn)業(yè)研究院地產(chǎn)行業(yè)研究員劉小紅認(rèn)為，物流地產(chǎn)投資熱潮的襲來并不僅受住宅地產(chǎn)發(fā)展受限的影響，其中物流設(shè)施的供不應(yīng)求是各開發(fā)主體躍躍欲試的原動(dòng)力。目前我國(guó)的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)倉庫總存量為1300萬平方米，僅相當(dāng)于美國(guó)波士頓一個(gè)城市的水平，且其中60%位于一線城市。

前瞻產(chǎn)業(yè)研究院數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)中心的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2011年北京、廣州、濟(jì)南等城市的倉儲(chǔ)價(jià)格同比增長(zhǎng)了20%-30%，而上海的不少大型倉儲(chǔ)的租金更是上漲了近50%。而隨著2011年全球制造業(yè)的復(fù)蘇和國(guó)內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)的急劇增長(zhǎng)，環(huán)渤海、長(zhǎng)三角、珠三角地區(qū)的倉儲(chǔ)空置率一直處于下降區(qū)間，很多地區(qū)甚至出現(xiàn)“一庫難求”的場(chǎng)面。由此，傳統(tǒng)物流公司和電商企業(yè)(阿里巴巴、京東、卓越、當(dāng)當(dāng)、凡客等)也大舉進(jìn)軍物流地產(chǎn)，由“輕資產(chǎn)”向“重資產(chǎn)”轉(zhuǎn)化。

另外，政策的優(yōu)惠也在一定程度上刺激了物流地產(chǎn)的發(fā)展。2012年2月份，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于物流企業(yè)大宗商品倉儲(chǔ)設(shè)施用地城鎮(zhèn)土地使用稅政策的通知》，對(duì)物流企業(yè)自有的(包括自用和出租)大宗商品倉儲(chǔ)設(shè)施用地，按所屬土地等級(jí)適用稅額標(biāo)準(zhǔn)的50%計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅。

對(duì)房產(chǎn)商而言，物流地產(chǎn)是一種機(jī)遇，更是一種挑戰(zhàn)

前瞻產(chǎn)業(yè)研究院地產(chǎn)行業(yè)研究員劉小紅認(rèn)為，相比制造商、零售商和第三方物流企業(yè)自建物流地產(chǎn)項(xiàng)目相比，房地產(chǎn)商擁有土地資源，地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)以及資源的整合等諸多優(yōu)勢(shì)。但房地產(chǎn)商在進(jìn)行物流地產(chǎn)的開發(fā)時(shí)，需要避免盲目開發(fā)，因?yàn)楦鶕?jù)目前的狀況物流倉儲(chǔ)設(shè)施在5%的空置率下才能保持10%的回報(bào)，如果空置率達(dá)到15%，利潤(rùn)就會(huì)被擠壓掉。這也意味著物流地產(chǎn)開發(fā)商還必須擁有強(qiáng)大的招商能力、充沛的客戶資源以及專業(yè)的服務(wù)品質(zhì)，這些因素會(huì)對(duì)后期的投資回收造成關(guān)鍵影響。這也是我國(guó)的物流地產(chǎn)商們需要向國(guó)際物流地產(chǎn)商學(xué)習(xí)之處。因此，物流地產(chǎn)不僅是我國(guó)房地產(chǎn)商面臨的機(jī)遇，更是對(duì)其綜合實(shí)力的一種挑戰(zhàn)。