產權式酒店：有規矩才能成方圓

 所謂“產權式酒店”，就是由開發商以房地產的銷售模式將酒店每間客房的獨立產權出售給投資者。產權式酒店的每一套客房都各擁有獨立的產權，投資者購買后將客房委托給酒店管理公司分取投資回報及獲取該物業的增值，同時還獲得酒店管理公司贈送的一定期限的免費入住權。其實質就是迎合普通老百姓的不動產投資理財需求。

本月初，深圳大梅沙一家名叫“海闊凌海酒店公寓”的產權式酒店，爆出欲將酒店改造為普通住宅的舉動，將該行業再次推上了風口浪尖。

產權式酒店蓄勢待發

產權式酒店起源于20世紀60年代在法國阿爾卑斯地區興起的“分時度假”。“分時度假”最初是指由幾戶人家在度假地共同購買一處房產，共同維護、分時使用的度假形式。后來逐漸演變成每戶人家在每年只擁有某一時間段的度假地房產使用權，并且可以通過交換系統對不同房產的使用權進行交換。

產權式酒店是分時度假發展到后期的一種特殊模式，為適應人們對度假的需求而生，是一種消費投資。該模式經過數十年發展，已經被世界普遍接受，在旅游業發達的國家和地區，更是備受中產階級和企業集團的廣泛青睞。相比個人投資者，企業和機構投資者購買產權酒店除了投資，還方便員工休假、公司年會和接待賓客使用。

數據顯示，早在2004年，全球產權式酒店的銷售額已達到300億美元，并在近十年間保持著16%左右的增長速度。在客戶類型上，有60%是中產階層家庭投資，40%為企業和社會機構投資。

在中國，產權式酒店的出現是基于房地產市場的低迷。1995年，由于房地產開發商過度的開發，形成大批的空置房產，大量資源被浪費，作為旅游勝地的海南為擺脫樓盤滯銷困境，在國內最先引入產權式酒店模式。

不料這種旅游與房地產相結合的物業開發模式開始風靡全國。1998-2004年，我國產權式酒店數量快速增長，并在2004年增長數量達到最高峰，2004年全國增長了近120家產權式酒店。截止到2010年，我國產權式酒店數量規模為655家左右，遍布全國25個省、自治區和直轄市。

從2010年起，我國政府為穩定住房價格實施了一系列宏觀調控政策，使得京、滬、杭等一些房地產市場發展較快的城市房價漲幅出現回落。受此影響，房地產投資的利潤大打折扣，原先的房地產投資者不得不轉移投資，于是產權式酒店這類“投資與住宿”兼具的物業形式再次成為投資者關注的目標。

與此同時，隨著人民生活水平的不斷提高，我國旅游業得到迅速發展。人們已不滿足于傳統的觀光旅游模式，追求更深層次的度假體驗。在這個背景下，擁有度假住所的需求被激發并迅速增長，產權酒店則是度假住所中最經濟實惠、省心劃算的一種。

另一方面，作為投資產品，產權式酒店與其他投資品種相比，在收益/風險比的表現上都是可以接受的，加之中國旅游形勢總體向好，產權酒店運作逐漸成熟，產權酒店的投資價值會日益彰顯。

從國外產權式酒店發展來看，其作為一種全球化的旅游投資工具，是中產階級興起的產物，中產階級也是其最主要的投資群體。目前，美國每萬人中產權酒店會員數多達63人，而中國僅為0.06，甚至與菲律賓0.62和印度尼西亞0.3的比例都相差甚遠。

數據顯示，我國中產階層規模越來越大，社科院發布的“2011年城市藍皮書”稱，2009年我國城市中等收入階層規模已達2.3億人。前瞻產業研究院預測，到2025年，中產階級陣容將高達5.2億人，超過中國城市人口的一半。這讓產權酒店在中國的前景可謂廣闊。

監管有待完善 投資須規避風險

然而，法律法規的不完善，讓產權式酒店在發展中步履蹣跚。

2004年海南出現全國第一例產權式酒店預售合同民事訴訟案件，產權式酒店的法律監管問題開始擺上臺面。截至2009年，產權酒店失敗和有糾紛的項目占全部產權酒店的13.25%。

在產權式酒店的開發中，由于房地產開發商在前期掌握著控制權，從產權式酒店前期建設選址，到經營管理公司的選擇都具有支配權。他們手里具有投資者所不具備的信息，其利益主導作用明顯，優勢突出，是核心利益主體中的強勢群體。而投資者的利益訴求僅僅在于紙面上的投資回報率。出現了核心利益相關者所屬利益的不平衡。

從本質來說，房地產開發商將產權式酒店的投資風險轉嫁到投資者身上，而自己坐收漁利成為大贏家。

產權酒店權益關系（投資合同期間）

資料來源：前瞻資訊產業研究院《2011-2015年中國產權式酒店行業發展前景與投資預測分析報告》

由于該市場缺少專門的法律、法規進行調整和具體規范，產權式酒店的法律地位以及酒店客房所有者與酒店經營者之間的法律關系仍不確定，讓房地產開發商有空可鉆。

目前，北京、上海已出臺規定，禁止產權分割出售，這使得投資產權式酒店有相當的法律風險。不過，今年2月1起正式施行的《海口市產權式酒店管理暫行辦法》，成為我國第一例針對產權式酒店的地方條例，這無疑讓投資者看到了曙光。

基于上述現狀，前瞻產業研究院研究員羅娟表示，當前投資者在進行產權式酒店投資時，可從以下方面入手來規避風險。

首先，要明確房屋權屬。產權式酒店在出售后，投資者理應擁有所購客房的產權，而事實上，很多產權式酒店的業主都沒有房屋的產權，一是由于開發商資信不夠或項目本身有問題致使產權證無法辦理;另一方面由于在辦理產權過戶時業主需要繳納的各種稅費降低了投資收益，也讓許多業主不愿去辦理。值得注意的是，辦理產權證能降低投資風險，有利于投資者對物業的長期持有，也有利于產權的交易。

其次，為保證獲得穩定收益，投資者在投資前需要對擔保方、擔保形式和擔保內容進行詳細了解。同時，注意是否有完善的退出機制，以便在約定投資期滿后全身而退。

最后，選擇有穩定收益保障的產權式酒店，這主要在于對開發商與酒店管理公司的選擇。只有開發商實力強勁，酒店選址、建筑品質、服務質量及管理公司的選擇得到有力保證，酒店才會在開業后獲得較高的租金和穩定的出租率，業主才會得到穩定的較好收益。

羅娟認為，一旦我國產權式酒店相關制度、法規和秩序逐步完善規范后，用地性質、稅收等產權式酒店操作問題得到解決，產權式酒店有望得到快速發展。