2020年房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與競爭格局分析 龍頭企業(yè)強者恒強

整體來看，10強房企在總土儲上仍然擁有巨大的規(guī)模優(yōu)勢和布局優(yōu)勢，且隨著行業(yè)集中度維持在高位，未來龍頭房企的斷層優(yōu)勢將更加顯著。

土地儲備是業(yè)績增長強而有力的支撐

根據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)，截止2019年底，中國共有6家房企土儲貨值達到2萬億元以上，其中碧桂園以26394.1億元的土儲額位于榜首。歷年總土儲貨值排名都保持在較為穩(wěn)定的水平，2019年銷售TOP10與總土儲貨值TOP10排名高度重疊，體量龐大的土地儲備是房企業(yè)績持續(xù)增長的基石。

規(guī)模達到一定高度后，在有質(zhì)量發(fā)展的帶動下，龍頭房企增儲之路也出現(xiàn)分化：

第一，融創(chuàng)、世茂通過收并購繼續(xù)規(guī)模進階之路。兩者總土儲貨值較2018年分別增長33.8%和20.5%，與企業(yè)在2019年積極收并購不無關系。其中融創(chuàng)6成土儲來自收并購，世茂也在2019年收購了部分新城的項目、且2020年初還完成了對福晟的大筆收購。

第二，提出控制土儲規(guī)模后，恒大2019年末總土儲貨值從第1名下降至第四位，實現(xiàn)了土儲的“負增長”，銷售維持高位下體現(xiàn)了恒大“提質(zhì)增效”戰(zhàn)略的效果。

第三，綠地、華潤等通過調(diào)結構、調(diào)節(jié)奏、調(diào)布局的戰(zhàn)略，積極拓寬拿地渠道穩(wěn)健增儲。華潤總土儲排名從2017年的第20上升到12位，土儲貨值幾乎翻倍。綠地在三四線堅定高鐵新城戰(zhàn)略，優(yōu)質(zhì)布局核心三四線，土儲貨值同比漲幅超50%。

規(guī)模房企生存無憂，發(fā)展有保障

在去杠桿、穩(wěn)杠桿的背景下，規(guī)模房企都在有意識的調(diào)整自身財務結構，開拓多元化的融資渠道，多途徑降低融資成本，而且成效顯著，杠桿率已調(diào)整至合理水平。碧桂園、世茂集團、龍湖集團、萬科地產(chǎn)、華潤置地的凈負債率均在70%以下。碧桂園凈負債率持續(xù)維持合理水平，2019年為46.3%，同比下降3.3個百分點;萬科地產(chǎn)凈負債率維持在40%以下，2019年凈負債率為33.9%，繼續(xù)保持低位;新城控股2019年凈負債率下降25.3個百分點至13.3%，貨幣資金總量近640億元。

除此之外，規(guī)模房企未來發(fā)展的確定性更高，截止2019年12月31日，企業(yè)已售未結轉貨值較2018年有明顯提高，企業(yè)在報表收入端和資金端將有一定保障，這將為企業(yè)未來的持續(xù)發(fā)展奠定基礎。碧桂園權益已售未結貨值為7100億元，在行業(yè)內(nèi)維持絕對高位;奧園集團已售未結貨值為1705億元，是全年銷售總量的1.44倍;德信中國已售未結貨值達600億元，是全年銷售業(yè)績的1.33倍。

去化周期連續(xù)下降

從總土儲的去化周期來看，龍頭房企逐漸走出“瘋狂囤地”的怪圈，平均去化周期連續(xù)兩年下滑，從2017年末的4.81年下降至2019年末3.98年。10強中有6家房企的去化周期都降到了4年內(nèi)，萬科的總土儲去化周期更是連續(xù)3年維持在2.9年左右的，是10強房企中去化周期最短的企業(yè)。

對比2018年末和2019年末10強房企的去化周期，有5家房企去化周期下行，包括恒大、保利、中海、新城和世茂。

而碧桂園、融創(chuàng)、綠地和華潤4家房企土儲去化周期不同程度地上升，其中綠地表現(xiàn)顯著。2019年在全國地市下行的背景下，綠地逆市拓展，尤其在二線核心城市占比提高，落子了上海董家渡、哈爾濱國博城、南昌VR科創(chuàng)城、天津貿(mào)易港等大規(guī)模項目，總土儲去化周期也由2018年末的3.45年大幅上升至5.2年。

經(jīng)營效率提升

從回款率角度看，規(guī)模房企在實現(xiàn)可觀的業(yè)績增長時，經(jīng)營效率明顯提升，回款質(zhì)量樂觀，多家房企回款率達到90%以上，這為企業(yè)提供了可觀的現(xiàn)金流基礎，無疑筑高、筑實了企業(yè)風險抵御墻。2019年碧桂園權益物業(yè)銷售現(xiàn)金回籠約5301億元，權益回款率達96%，處于行業(yè)高位。

龍頭房企謹慎投資仍為主旋律

2020年大部分企業(yè)認為市場將呈現(xiàn)“前低后高”、“量價整體平穩(wěn)”的走勢，謹慎投資仍是行業(yè)的主旋律。

但對于部分龍頭房企而言，整體謹慎的形式下伺機拿地或通過收并購的方式納儲，是逆市低價拿地的機遇。中海在業(yè)績發(fā)布會上表示2020年將會提高土地權益投資預算至1400億元，同比增長23%，世茂也表示投資預算與2019年持平，視銷售情況還可調(diào)整。此外萬科、融創(chuàng)、華潤等企業(yè)均以謹慎投資為主要投資原則，聚焦收并購市場，規(guī)模房企的收并購行動從一季度以來已較為活躍。

以上數(shù)據(jù)來源于前瞻產(chǎn)業(yè)研究院《中國房地產(chǎn)行業(yè)市場需求預測與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報告》，同時前瞻產(chǎn)業(yè)研究院提供產(chǎn)業(yè)大數(shù)據(jù)、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)申報、產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)招商引資等解決方案。

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