2018年中國商業(yè)地產(chǎn)REITs市場現(xiàn)狀及發(fā)展前景分析 REITs日漸成熟，未來公募REITs將迎來機(jī)遇

房地產(chǎn)投資基金（Real Estate Investment Trusts，簡稱“REITs”）是一種專門投資于房地產(chǎn)行業(yè)的投資基金。它通過公開募集資金，交由專業(yè)投資管理機(jī)構(gòu)運(yùn)作，并將基金資產(chǎn)投資于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)或項(xiàng)目，來獲取投資收益和資本增值。

房企融資渠道單一、REITs日漸成熟

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金情況方面，2018年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金165963億元，比上年增長6.4%，增速比1-11月份回落1.2個百分點(diǎn)，比上年回落1.8個百分點(diǎn)。其中，國內(nèi)貸款24005億元，下降4.9%；利用外資108億元，下降35.8%；自籌資金55831億元，增長9.7%；定金及預(yù)收款55418億元，增長13.8%；個人按揭貸款23706億元，下降0.8%。

銀行貸款和利用外資持續(xù)負(fù)增長，房企自籌資金（主要是非標(biāo)融資）和其他資金增速（主要是跟銷售相關(guān)的定金及按揭貸款）則保持快速增長。不過，隨著銷售持續(xù)放緩和資金掣肘凸顯，以及“限房價(jià)、競地價(jià)”“限地價(jià)、競配建”“限地價(jià)、競租賃”等土拍新政頻出，2018年下半年土地市場已出現(xiàn)降溫跡象，土地流拍創(chuàng)出新高，土地溢價(jià)率全線走低，房企拿地趨于謹(jǐn)慎。

中國REITs市場經(jīng)過多年的發(fā)展，已經(jīng)日漸成熟，目前推出公募REITs的有利因素正在不斷積累。供需雙方也均有較強(qiáng)的意愿引入REITs，從商業(yè)物業(yè)的使用者來說，持有商業(yè)物業(yè)會占用大量營運(yùn)資金。而租用和持有商業(yè)物業(yè)在使用上并無差別，租戶持有寫字樓的動力較小。雖然中國企業(yè)持有大量的物業(yè)所有權(quán)，實(shí)際上，對企業(yè)而言，物業(yè)的使用權(quán)比所有權(quán)重要。

隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，我國一二線城市已經(jīng)培育出一批較為成熟的REITs的基礎(chǔ)資產(chǎn)。雖然國內(nèi)還不具成熟的REITs市場，但優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)資產(chǎn)也不乏尋求海外上市的案例。

2018年累計(jì)發(fā)行規(guī)模超900億元

根據(jù)RCREIT數(shù)據(jù)，截至2018年12月28日，我國共發(fā)行類REITs產(chǎn)品43支，發(fā)行金額累計(jì)903.21億元。，我國已發(fā)行類REITs持有物業(yè)類型主要包括寫字樓、購物中心、零售門店、租賃住房、酒店、物流倉儲中心、書店和社區(qū)商業(yè)等。其中排名前三的物業(yè)類型為購物中心、寫字樓和零售門店，分別占比為27%、26%和18%。

此外，2018全年，國內(nèi)共成功發(fā)行13單類REITs產(chǎn)品，發(fā)行總金額253.68億元，相關(guān)產(chǎn)品具備一定創(chuàng)新突破，在我國REITs發(fā)展史中具有里程碑式意義。

資管新規(guī)下，未來公募REITs將迎來機(jī)遇

2017年11月17日，中國人民銀行、銀監(jiān)會、證監(jiān)會、保監(jiān)會、外匯局聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的指導(dǎo)意見（征求意見稿）》。資管新規(guī)將重塑資管行業(yè)的業(yè)務(wù)模式，對債市、股市也將產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。ABS及類ABS產(chǎn)品作為以資管產(chǎn)品為載體的固定收益投資品，無疑也將受到新規(guī)的重大影響。

2018年4月27日，《關(guān)于規(guī)范金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的指導(dǎo)意見》正式發(fā)布實(shí)施。資管新規(guī)下，對固定收益類投資和未來的公募REITs是機(jī)遇。目前通過一行三會對金融機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，要求很多金融機(jī)構(gòu)把持有的很多優(yōu)質(zhì)的固定收益的理財(cái)產(chǎn)品進(jìn)行剝離，去杠桿、出表的過程中，實(shí)際上給其他投資機(jī)構(gòu)對接這部分資產(chǎn)的機(jī)會，例如資產(chǎn)證券化ABS的出表業(yè)務(wù)。

強(qiáng)監(jiān)管時代，防風(fēng)險(xiǎn)、降杠桿成為經(jīng)濟(jì)工作的重點(diǎn)，資管行業(yè)應(yīng)敏銳地洞察政策走向，關(guān)注創(chuàng)新領(lǐng)域的機(jī)會，尋找新的投資方向和市場機(jī)會，未來的公募REITs即是良好的投資標(biāo)的。蓋因?qū)τ谫Y管機(jī)構(gòu)和投資人而言，REITs具有以下優(yōu)勢：

更多數(shù)據(jù)參考前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場前瞻與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報(bào)告》

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