一文看懂文旅特色小鎮發展模式 政企合作（PPP）開發模式最具發展潛力、房地產收入與產業經營收益為盈利口

文旅特色小鎮進入全面發展階段，為特色小鎮第一大分類

文旅特色小鎮的最初形態是以江南六大古鎮（周莊、同里、甪直、西塘、烏鎮、南潯）和麗江古城、平遙古城等為代表的古城古鎮，游客早期的旅游需求就是對這些古城古鎮的觀光游。隨著城市化的快速發展和可自由支配收入的增加，人們對文旅小鎮的需求升級為休閑度假游，原有的古城古鎮向休閑度假小鎮轉型升級，在這個時期也出現了袁家村、彝人古鎮等新建文旅小鎮。2014年，浙江省首次提出“特色小鎮”，由此有了“文旅特色小鎮”的概念；2015年以后，以古北水鎮、拈花灣為代表的文旅小鎮已建成投入運營，標志著文旅特色小鎮向成型階段轉變；自2016年開始，國家及地方層面陸續公布特色小鎮培育目標，其中文旅特色小鎮占比最多，文旅特色小鎮開始轉向全面發展階段。

截止到2018年7月份，全國共有22個省份提出特色小鎮創建計劃，總計劃數量已超過1500個，其中文旅特色小鎮計劃數量超700個。此外，住建部陸續公布了第一批、第二批國家級特色小鎮共403個，其中文化旅游類型的特色小鎮共253個，占比為62.8%。

政企合作（PPP）開發模式最具發展潛力，房地產收入與產業經營收益為盈利口

當前，我國文旅特色小鎮主要有三種開發模式——政府主導模式、企業主導模式以及政企合作（PPP）模式，不同開發模式各具優勢。政府主導模式下，政府可集中大量資本和人力，協調多方面資源建設及產業鏈服務關系來建設特色小鎮；企業主導模式可以充分發揮市場對資源的主導作用；而政企合作（PPP）開發模式則可以充分利用政府和企業雙方資源優勢，降低、分散風險。根據財政部PPP項目庫統計數據，2015年文旅特色小鎮PPP項目發起數量為15個，2016、2017年項目發起數量分別為40個和85個，文旅特色小鎮PPP項目處于一個較快的發展階段。隨著文旅特色小鎮商業模式逐漸清晰，民間資本參與開發的意愿不斷增強，政企合作（PPP）模式開發將具有較大潛力。

文旅特色小鎮的商業模式主要包括五個層面，分別為土地一級開發、二級房地產開發、產業項目開發、產業鏈整合開發、城市建設開發。土地一級開發可以通過工程和土地升值獲取收益；二級房產開發包括城市地產、旅游地產和工業地產開發，主要通過銷售收入、回收經營收入、租賃經營收入的方式獲取收益；產業項目開發階段包括特色產業項目開發和旅游產業項目開發兩大類，其中特色產業項目包括當地特色產業開發、產業孵化園、博物館等項目，旅游產業項目則包括主題公園、景區、度假地產等項目；產業鏈整合開發階段則是將旅游產業與特色產業整合，構建成產業生態圈；城市建設開發包括城市服務、基礎設施建設等方面。在產業項目開發及產業鏈整合階段，主要盈利方式為小鎮和特色產業項目的持續經營收益。

旅游驅動、旅游+產業雙驅動、旅游從屬三種類型協同發展

文旅特色小鎮是以文化和旅游為特色的小鎮，根據文旅產業與特色產業的主導關系不同，文旅特色小鎮可分為三種發展模式：“旅游驅動”模式、“旅游+產業”雙驅動模式以及“旅游從屬”模式。

“旅游驅動”模式即旅游業是小鎮的核心產業，小鎮旅游資源強，其他產業發展相對薄弱，由旅游帶動當地經濟社會發展。現階段，“旅游驅動”模式的文旅特色小鎮開發模式以政府與企業合作共同開發為主，國內的傳統古鎮、早期旅游小鎮大都屬于此類發展模式。“旅游驅動“模式下的特色小鎮具備旅游觀光、休閑、度假等功能，其盈利模式主要以”門票+旅游經營性收入”為主。

“旅游+產業”雙驅動模式即旅游產業是主導產業；在旅游產業的帶動下，農業、旅游地產、文創產業等蓬勃發展，旅游業與特色產業疊加融合驅動發展。在此模式下，大多數都是企業主導的開發模式；盈利模式為旅游產業收入+特色產業收入，其中旅游收入以門票+旅游經營收入為主。

“旅游從屬”模式的特色小鎮即旅游業是小鎮的特色引領產業，主要依托小鎮內的特色產業（食品工業、文創產業、藝術產業等）發展。在此發展模式下，小鎮的旅游功能相對薄弱，盈利結構中，特色產業收益占主體，旅游產業收入相對弱化。

以上數據和分析參考前瞻產業研究院發布的《2018-2023年中國特色小鎮建設戰略規劃與典型案例分析報告》。

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