商業地產投資額顯著回落 行業發展面臨考驗

一、新開工面積、開發投資額回落顯著

2018年上半年，商業地產開發投資額9688億元，同比下降9.9%，新開工面積11956萬平方米，同比下降8.1%；2018年上半年，全國商業地產銷售面積達7206萬平方米，銷售規模依然較大。

（1）商業營業用房：新開工面積同比降幅擴大，銷售增速明顯放緩

供應：2018年上半年，全國商業營業用房新開工面積9218萬平方米，同比下降8.4%；需求：2018年上半年，全國商業營業用房銷售面積為5257萬平方米，同比增長2.4%；在新開工逐步放緩、銷售增長的情況下，全國新增商業營業用房的供求關系逐漸趨于緩和。

（2）辦公樓：開工、銷售降溫，一線城市受調控影響降幅顯著

供應：2018年上半年，全國辦公樓新開工面積繼續走低，新開工面積2738萬平方米，同比下降7.4%；需求：2018年上半年，辦公樓銷售面積為1949萬平方米，同比下降6.1%，在新開工放緩、銷售放緩的情況下，全國辦公樓市場的供求關系仍處穩定狀態。

二、龍頭企業順應行業變革

如果從行業本質看，商業地產行業就是對地產和商業這兩種最核心資源的整合。跟蹤近兩年商業運營企業的大動作可以發現，商業地產行業的整合邏輯基本沿著這兩大方向在推進。在地產業內部，由于優質土地資源稀缺，風險攀升等因素，強強聯合、抱團取暖已成為常態；在地產業外部，大型開發商正加速對商業資源的獲取，入股、戰投、協議等等，“商業+地產”合作方興未艾。

隨著零售業變革、聯合辦公蔚然興起，近兩年來商業模式變革使得各路資本趨之若鶩。在聯合辦公新業態方面，“商業+地產”也倍顯活力。不僅有優客工場、凱德辦公等企業在和地產商攜手拓展，碧桂園等企業也加入到聯合辦公市場。2018年1月10日，碧桂園與聯合辦公運營商方糖小鎮達成戰略合作，雙方將在包括聯合辦公、創意辦公、商業綜合體等領域展開合作。2018年4月24日，碧桂園與方糖小鎮第一個聯合辦公項目在滬正式開工，該項目也是碧桂園在聯合辦公領域的首個項目。

根據中國指數研究院統計，我國商業地產標桿企業匯總如下：

三、商業地產行業發展趨勢呈現新特點

1、從重增量轉向重存量

商業地產上半場的發展在于跑馬圈地、廣泛布局，以規模促品牌。隨著行業競爭的加劇，增量項目銳減，而過剩的存量項目則面臨著生存和盤活難題。對項目的優化、改造、提升能力一方面是企業的生存之本，另一方面也是其在資本市場上獲得認可，實現退出的底層基礎。城市更新的大環境將引領商業地產從重增量轉向重存量，從重開發轉向重運營。

2、資本運作能力成為開發商最強助攻

在首單CMBS落地的背景下，商業地產證券化之路重燃希望，商業項目的金融屬性進一步被激活。存量市場中，資產管理和整合能力將取代拿地開發能力，成為規模化發展的核心要素。資本運作能力將成為開發商角力戰的最強助攻，直接決定其發展速度。優質開發商將有希望借助資本的力量實現提速和退出。

3、品質革命爆發

近幾年行業的關注點，多集中在場景、數字化等營銷層面，過分關注年輕人而忽略了中產階層的需求。購買力強勁的中產階層對消費的選擇求好重于求新。零售的本質是商品，不僅要強調渠道的打通、營銷的聯通，更要關注商品本身，關注產品的創新。品質革命的爆發，將引領市場進入好零售時代。打造品質更好商品，滿足市場需求；實現產品創新，激發引領市場需求。

4、商業邊界泛化

互聯網的發展滲透，已經潛移默化地影響了消費者的思維模式和行為模式。商業的打造必須從有邊界的場所中心模式，轉向無邊界的用戶中心模式，才能適應新的需求市場。打開傳統觀念里對業態、品牌、線上線下關系的想象，從用戶角度出發，以最集約化的方式滿足人的需求。

以上數據及分析均來自于前瞻產業研究院《2018-2023年中國商業地產行業市場前瞻與投資戰略規劃分析報告》。

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