2018年互聯(lián)網(wǎng)+長租公寓行業(yè)格局與發(fā)展趨勢分析 將出現(xiàn)新的業(yè)態(tài)變化【組圖】

 互聯(lián)網(wǎng)+長租公寓玩家紛搶入局，分散式公寓最受青睞

2015年11月，國務(wù)院首次將“公寓”定性為生活性服務(wù)業(yè)，并提出將重點(diǎn)支持長短租公寓等業(yè)務(wù)發(fā)展。作為長短租公寓的細(xì)分業(yè)態(tài)，長租公寓近兩年來也獲得了越來越多的關(guān)注。，市場內(nèi)玩家愈來愈多。

圖表1：互聯(lián)網(wǎng)+長租公寓品牌比較

資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理

根據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2018-2023年中國互聯(lián)網(wǎng)+長租公寓商業(yè)模式創(chuàng)新與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報(bào)告》，截至2017年，國內(nèi)公寓市場中的服務(wù)式公寓市場規(guī)模尚不及10%，而分散式長租公寓占比則近8成。由于集中式長租公寓物業(yè)獲取相對分散式門檻更高，而公寓對交通及地理位置的要求又較為苛刻，因此在整體規(guī)模上，集中式長租公寓遠(yuǎn)遜于分散式長租公寓。

圖表2：互聯(lián)網(wǎng)+長租公寓市場規(guī)模結(jié)構(gòu)（單位：%）

資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理

互聯(lián)網(wǎng)+長租公寓市場格局將變，公寓產(chǎn)品創(chuàng)新拉動(dòng)新投資機(jī)會

流動(dòng)人口和畢業(yè)大學(xué)生是住房租賃市場的主力軍，流動(dòng)人口伴隨著城市化率的提高已經(jīng)出現(xiàn)放緩趨勢，而伴隨著房價(jià)太高，越來越多年輕人加入租房群體，租賃市場需求規(guī)模大，供應(yīng)規(guī)模還在起步階段，發(fā)展前景廣闊。根據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2018-2023年中國互聯(lián)網(wǎng)+長租公寓商業(yè)模式創(chuàng)新與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報(bào)告》，2015年中國租賃市場成交總額已經(jīng)超過1萬億元，租金人口接近1.6億。預(yù)計(jì)到2020年租金成交總額將達(dá)到2萬億元，租賃人口達(dá)到2億；2025年租金成交總額有望達(dá)到3.2萬億元，租賃人口達(dá)到2.5億。

圖表3：2015-2025年我國租賃市場規(guī)模與人口（單位：億元，億人）

資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理

2017年以來，在政策推動(dòng)下，互聯(lián)網(wǎng)+長租公寓愈加被消費(fèi)者接受。而隨著限購限貸的收緊，住房抵押貸款門檻進(jìn)一步提高，加杠桿買房難了，所有這些信號都彰顯了一個(gè)問題，中國從“拿地—蓋樓—賣掉”的增量房時(shí)代，向“拿地或者租地—經(jīng)營—收租或享受資產(chǎn)增值”的存量經(jīng)營時(shí)代跨進(jìn)，租房市場風(fēng)口已至，格局在2018將發(fā)生巨變，機(jī)遇和風(fēng)險(xiǎn)并存。

1、大頭部、長尾部將成行業(yè)顯要特征

在中國，隨著國家隊(duì)和開發(fā)商的相繼入場，公寓行業(yè)的頭部單位會快速崛起，但即便如此，頭部單位也僅能占據(jù)行業(yè)20%的市場份額，像公寓市場比較成熟的日本、美國一樣，剩余80%左右的市場份額仍被區(qū)域?qū)傩愿鼜?qiáng)的本地中小職業(yè)房東占有，“蝌蚪型”的行業(yè)格局會逐漸顯現(xiàn)，大頭部、長尾部是其顯要特征。市場成熟后，結(jié)合公寓行業(yè)屬地化、非標(biāo)化、重運(yùn)營等特點(diǎn)，中小公寓（職業(yè)房東）將升級，他們會定位一個(gè)客群、經(jīng)營一個(gè)品類、深耕一個(gè)區(qū)域，具有一定的區(qū)域市場占有率，將長租公寓的精細(xì)服務(wù)做好，強(qiáng)大的市場競爭力讓中小職業(yè)房東的地位很難被撼動(dòng)。

2、長租公寓產(chǎn)品創(chuàng)新

當(dāng)下的幾家租房平臺，都分為整租、合租、品牌公寓三個(gè)頻道，反映目前市場公寓產(chǎn)品的三種形態(tài)。在消費(fèi)升級、居住文化的改變中，長租公寓的產(chǎn)品形態(tài)也會發(fā)生變化。首先是分散式優(yōu)質(zhì)整租，市中心、分散式出租房源會有新需求會出現(xiàn)，如工作就近的租賃房、就學(xué)租賃房、家庭二次裝修租賃房；其次，集中式的租賃社區(qū)不只是一棟樓的集中，而少則是幾棟樓組成的租賃組團(tuán)，多則是租賃小區(qū)，從規(guī)劃、設(shè)計(jì)、內(nèi)裝開始考慮各種租賃需求，未來的租賃社區(qū)各種配套將更加針對單身貴族。

3、真正的REITs產(chǎn)品或?qū)⒙涞?/p>

我國的類REITs產(chǎn)品目前有三類，分別是輕資產(chǎn)模式的租金收益權(quán)ABS模式，重資產(chǎn)抵押債權(quán)的CMBS模式和重資產(chǎn)的股權(quán)類REITs模式，它們的區(qū)別在于債權(quán)與股權(quán)、是否有抵押、證券化的底層資產(chǎn)不同。而這段時(shí)間被熱議的REITs產(chǎn)品，本質(zhì)上依然是類REITs，為了規(guī)避現(xiàn)行稅法的雙重征稅，設(shè)置了的雙SPV結(jié)構(gòu)。現(xiàn)在更多的國資國企投身租賃用房供給，部分銀行推出了租賃用房開發(fā)貸款，但真正的REITs才是更加匹配的租賃金融產(chǎn)品，國家會加快政策研究，試點(diǎn)有望在近幾年開啟。

4、誕生公寓新的垂直細(xì)分業(yè)態(tài)

在從前的公寓服務(wù)生態(tài)里面，只有流量平臺（如58、趕集等）和行業(yè)媒體房東算是專業(yè)服務(wù)商，其它領(lǐng)域幾乎沒有專業(yè)服務(wù)商。而在過去五年，長租公寓運(yùn)營商經(jīng)歷誕生和苦難的幼年，迎來了快速成長的童年，與之相伴的是各類公寓服務(wù)商的誕生。前瞻認(rèn)為，公寓業(yè)態(tài)很有可能從人群分類發(fā)散，擴(kuò)大到分生活方式、社交方式的公寓業(yè)態(tài)。

圖表4：我國互聯(lián)網(wǎng)+長租公寓市場發(fā)展趨勢

資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理

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