2018年購物中心行業現狀與發展趨勢分析 挑戰與機遇并存

購物中心行業發展現狀

購物中心行業已在全球范圍內成為最重要的零售經營方式之一，而且遠遠突破商品零售的界限，它對一個城市的商業環境改善、消費與休閑方式的改變、投資結構的優化、對經濟繁榮的貢獻等越來越顯示出它的重要性和生命力。

我國的購物中心建設起步較晚，開始于20世紀80年代，最早的項目是位于珠江三角洲的天河城購物中心，但是近年來以飛快的速度向前發展，已經成為全球購物中心建設最為活躍的市場。據前瞻產業研究院《2018-2023年中國購物中心運營深度調研與投資戰略規劃分析報告》數據，截至2017年底，全國大中型購物中心項目數量已超過4000家。

圖表1：購物中心行業發展階段

資料來源：商務部 前瞻產業研究院整理

購物中心不僅數量上維持增長，整體運營同樣保持積極向上的態勢。據商務部發布的中國購物中心發展指數顯示，2017年四季度現狀指數及預期指數均在榮枯線以上，第四季度現狀指數為64.7，預期指數為70.9。

圖表2：2017年購物中心現狀指數和預期指數

資料來源：商務部 前瞻產業研究院整理

從現狀指數分項指標來看，2017年四季度宏觀市場、租賃活躍度、運營表現指數均處于高位運行，但成本控制指數低于榮枯線，說明業主在控制成本支出上仍需進一步調整策略。

圖表3：2017年購物中心現狀指數分項指標

資料來源：商務部 前瞻產業研究院整理

從城市能級指數來看，一線城市的項目仍受市場青睞，前三季度的綜合指數均高于二線、三線及以下；但在第四季度，二線城市的綜合指數表現亮眼，反映出其巨大的市場潛力。

圖表4：2017年購物中心城市能級綜合指數情況

資料來源：商務部 前瞻產業研究院整理

從不同類型物業指數來看，都市型物業大都位于城市內的優質或成熟地段，未來可開發用地和新增項目相對有限，市場競爭較為緩和，使得業主對同級市場持樂觀態度。奧特萊斯型物業指數維持高位，表明該物業類型的租賃問詢度和運營表現仍然優于其他物業類型。

圖表5：2017年購物中心類型綜合指數情況

資料來源：商務部 前瞻產業研究院整理

總體而言，隨著居民收入穩步增長，就業形勢穩定向好，我國居民消費信心持續提升并突破歷史新高。與此同時，實體商業復蘇的態勢進一步夯實，消費體驗、線上線下的融合成為未來零售發展的必然趨勢，預計2018 年購物中心市場將繼續保持較高發展水平，但如何控制好成本支出依然是購物中心業主需下大力氣解決的問題。

購物中心行業未來趨勢

首先，購物中心向二三線城市下沉是大勢所趨。從城市選擇和商圈進駐上來看，前十年60%的購物中心集中在四個一線城市，在2007-2010年這五年間二線城市購物中心開始進入快速發展期， 入市占比是一線城市的2倍，目前進入二線城市購物中心占比超過70%，購物中心拓展向二三線城市下沉是大勢所趨。

其次，未來大型綜合性購物中心及中型社區購物中心是主流。從單體購物中心規模數據看，5-10萬㎡的購物中心占比過半；從不同發展階段數據看，單體規模整體呈上升趨勢，5萬㎡以下的占比下降，15萬㎡以上的占比上升幅度較大；未來大型綜合性購物中心及中型社區購物中心是市場的主流產品 。

第三，購物中心業態傾向體驗性業態。當前整體達到了零售：餐飲：其他（親子、娛樂等）達到了 4：3：3的比例，近年來購物中心業態調整變化數據看，零售業態整體配比有所減小，體驗性業態配比呈上升態勢，特別是兒童親子及服務類業態增長幅度相對較大，購物中心對此類業態的需求看漲。

第四，管理模式將出現轉變。購物中心物業管理從最初的某物業管理公司到商業管理公司，再到資產管理公司，表面上是名字的變化，從深層來看是購物中心管理思維的變化，最早是物業管理思維，現在變成了運營管理思維，有了增值保值的概念。

最后，引進商家類型多元化。除傳統百貨、超市及影院外，購物中心引進主力商家的類型愈加多元化，各類中型業態成為購物中心吸客的新手段， 兒童游樂體驗館、家居生活集合店、精品超市成為去傳統百超后的新主力商家。

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