2017年164家獨角獸所在行業分析 房產服務發展現狀與前景

一、房產服務獨角獸企業在整個獨角獸企業的表現情況

1、房產服務獨角獸企業數量上榜5家，估值規模73.3億美元

根據科技部火炬中心發布的《2017年中國獨角獸企業發展報告》數據顯示，2017年全國共有164家企業入選獨角獸榜單，總估值6284億美元，涉及18個領域，包括電子商務、互聯網金融、互聯網教育、大健康、房產服務、大數據、房地產、旅游、企業服務、人工智能、軟件應用、社交、網絡安全、文化娛樂、物流、新媒體、云服務及智能硬件領域。

在房產服務領域，2017年共有5家企業上榜，在整個獨角獸企業中的占比3.05%；5家企業總估值73.3億美元，在整個獨角獸企業估值中占比1.17%。整體來看，房產服務獨角獸企業數量及合計估值排名均偏中等靠后。

圖表1：房產服務獨角獸企業數量及占比情況（單位：家，%）

資料來源：前瞻產業研究院整理，前瞻經濟學人APP

圖表2：房產服務獨角獸企業總體估值規模及占比情況（單位：億美元，%）

資料來源：前瞻產業研究院整理，前瞻經濟學人APP

2、企業整體估值偏低 主要分布于北上深超一線城市

從5家上榜的房產服務獨角獸企業具體估值情況來看，除了自如估值達到30.8億美元外，其余企業估值均在15億元以下。此外，5家企業平均估值14.66億美元，低于164家獨角獸企業的平均估值（38.37億美元），也低于剔除估值較大（200億美元）后企業的平均估值（20.72億美元），反映房產服務獨角獸企業總體估值偏低。

圖表3：2017年房產服務獨角獸企業平均估值及水平情況（單位：億美元）

資料來源：前瞻產業研究院整理，前瞻經濟學人APP

從區域分布來看，房產服務主要分布于北上深超一線城市。其中北京2家，合計估值40.8億元；上海2家，合計估值22.5億元，深圳1家，估值10億美元。

圖表4：2017年房產服務行業獨角獸企業區域分布情況（單位：家，億美元，%）

資料來源：前瞻產業研究院整理，前瞻經濟學人APP

3、房產服務獨角獸企業集中在住房租賃領域 且備受資本青睞

從2017年房產服務獨角獸企業業務來看，主要集中在住房租賃領域，其次為新房、二手房買賣。此外，盡管房產服務獨角獸企業估值偏低，但仍然備受資本青睞。除了自如完成A輪融資外，其余企業均完成了多輪融資，累計融資額均超過19億元。而自如僅A輪融資就達到了40億元。

圖表5：2017年房產服務獨角獸企業業務及融資情況（單位：億元，億美元）

資料來源：前瞻產業研究院整理，前瞻經濟學人APP

二、我國房產服務發展現狀與前景

1、政策：加快建立房地產市場長效機制 大力發展租房租賃

隨著我國邁入存量房時代，租房租賃成為了國家建立地產市場長效機制的重要手段。近來來，國家出臺了大量相關政策引導住房租賃市場的發展。如2015年1月發布的《關于加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》提出：積極推進租賃服務平臺建設，大力發展住房租賃經營機構，完善公共租賃住房制度，拓寬融資渠道，推動房地產開發企業轉型升級，用3年時間，基本形成渠道多元、總量平衡、結構合理、服務規范、制度健全的住房租賃市場。

2017年7月，住建部、發改委等9部委發布《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，要求在人口凈流入的大中城市，加快發展住房租賃市場。并選取深圳、廣州、南京等12個城市首批試點住房租賃業務。

從國家政策的相關內容來看，政策的著力點集中于以下幾個方面：一是加快培育住房租賃市場主體；二是鼓勵租賃住房消費；三是完善租售同權；四是增加租賃土地與房源供給；五是提供政策優惠；六是提供金融支持。

近年來，國家層面主要住房租賃政策如下：

圖表6：2015-2018年中國主要住房租賃政策匯總

資料來源：前瞻產業研究院整理，前瞻經濟學人APP

2、資本：各路資本競相布局 推動住房租賃市場發展

隨著國家對住房租賃支持力度的加大，2017年下半年，各路資本加快了住房租賃市場的布局。主要包括：

房地產企業：自2017年10月11日國內首單長租公寓資產類REITs產品正式“破冰”后，保利、招商蛇口、旭輝、龍湖、石榴集團和綠城等房企紛紛介入，7家企業總計473億元的融資計劃獲批。截至2018年3月，部分房企已經完成了部分融資額度的發行工作。

銀行：截至目前，國有五大行均已與房企及住房租賃平臺簽署住房租賃戰略合作協議。

互聯網巨頭：支付寶正式上線租房平臺，有超過100萬間公寓將正式入駐支付寶，在上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、西安、鄭州這8個城市率先推廣信用租房；京東宣布與北京合建“北京住房租賃監管平臺”；小米1億元順為基金投資YOU+公寓等。

圖表7：2017年各路資本布局住房租賃市場情況

資料來源：前瞻產業研究院整理，前瞻經濟學人APP

3、市場：人口流動+房價高企 推動租賃市場需求

截至2017年底，我國城鎮化率已達58.52%，較2010年的49.95%上升了8.57個百分點?？焖俪鞘谢a生了大量的流動人口。

2010-2014年間，我國流動人口總量持續增長，由2010年的2.21億人增長至2014年的2.53億人。2015年后在城鎮戶籍人口快速上升的情況下，流動人口有所下降，2016年我國流動人口總量為2.45億人。

盡管流動人口在總人口中的占比有升有降，但仍保持較大比重?？梢灶A見，在今后較長一段時期，大規模的人口流動仍將是我國經濟社會發展中的重要現象。

目前，租住私房是流動人口解決居住需求的首選，發展住房租賃能夠解決城市化進程中大量流動人口的居住需求。隨著城市化進程的推進，流動人口呈現出年輕化、長期定居、家庭化流動的生存特征，他們將衍生更多的租賃需求。

圖表8：2010-2016年中國流動人口總量變化圖（單位：億人）

資料來源：前瞻產業研究院整理，前瞻經濟學人APP

此外，房價高企也是租賃市場需求旺盛的另一源頭。從2017年全球主要城市房價收入比情況來看，中國核心城市當前房價收入比已經高于大部分國際城市，未來核心城市房價還將上漲，將有更多的人買不起房只能租房，且租房群體轉向購房的時間將大大延后，租房時間變長，租賃需求將大幅增加。

圖表9：2017年全球主要城市房價收入比（單位：倍）

資料來源：前瞻產業研究院整理，前瞻經濟學人APP

4、前景：2030年將會超過4.6萬億

各大資本之所以搶灘住房租賃市場，有著多方面的考慮，究其根本原因則是住房租賃市場有著巨大的發展潛力。

前瞻產業研究院《2018-2023年中國互聯網+長租公寓商業模式創新與投資戰略規劃分析報告》數據顯示，目前我國租賃人口已經達到1.9億，主要由流動人口及高校畢業生構成。未來中國租賃市場的“主戰場”就在一二線城市，因此選取了4個一線城市及23個二線城市進行詳細的拆分計算，測得目前我國的租賃市場規模已達1.3萬億元，其中一二線城市的份額占比分別為31%、20%。

此外，前瞻預計，至2030年我國租賃人口將達2.7億人，整體市場規模將達4.2萬億元。租賃人口的增長來源于持續增長的流動人口規模，城市化進程進入第二階段，將有更多人口從中小城市向大城市聚集，將給一二線城市提供增量租賃人口。同時，租金水平也將隨可支配收入及CPI的增長而上升。

圖表10：2017-2030年中國房屋租賃市場規模預測（單位：萬億元）  

資料來源：前瞻產業研究院整理，前瞻經濟學人APP

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