物業服務面積大幅上升 物業管理企業如何應對？

 近年來，我國的物業服務面積不斷增長，年均增長率為6%左右。2014年，我國物業管理行業服務面積達到2000億立方米，同比增長6.38%。隨著服務面積的增長，我國物業管理行業的市場規模不斷增長，2010年物業管理行業市場規模為3440億元，至2014年已經達到7800億元，年均增長22%左右。

從區域發展看，東部地區物業服務企業約4.8萬家，約占全國物業服務企業的44%；中部地區約2.5萬家，約占全國的22.8%；西部地區約2.8萬家，約占全國的25.4%；東北部地區約0.9萬家，約占全國的7.8%。

圖表1：2010-2014年我國物業管理行業的市場規模分析（單位：億元，%）

資料來源：前瞻產業研究院整理

另據《2017-2022年中國物業管理行業發展前景與投資戰略規劃分析報告》對全國各地183家一級資質物業管理企業的統計，有75%以上的企業分布在廣東、北京和上海三地，其中廣東省以76家位居首位，北京和上海各有37家和26家。而西北和西南地區多個省級行政區的一級資質企業相當少。我國物業管理企業主要分布在廣東、北京和上海等沿海地區有其歷史原因，這些地區屬于改革開發前沿地區和經濟發達地區，國外物業管理的理念被較早地引入到這些地區，特別是廣東的深圳被公認為是中國物業管理企業的發源地，在中國獲得第一批物業管理一級資質的企業中，廣東地區的企業就占據半數以上，其余則以北京、上海地區的企業為主。

圖表2：前瞻統計的183家一級資質企業的地區分布（單位：%）

資料來源：前瞻產業研究院整理

中國物業管理企業的發展策略

1、大型物業管理企業發展策略

（1）大型物業管理企業需要獨立面對市場化的挑戰，可尋求戰略聯盟

無論是獨立自主經營的大型物業管理企業還是大型開發商支撐下的物業管理企業，最重要的是要樹立正確的經營和發展觀念。物業管理的市場化是發展的必然趨勢，物業管理行業必須從房地產業完全脫離出來，獨自面對市場的競爭與挑戰，形成良性的市場競爭環境。

企業積極尋找企業自身的競爭發展優勢，形成具體的戰略規劃，例如：大型企業都具有一定的優勢，可以根據自己在競爭中的優勢和劣勢，尋找戰略聯盟伙伴，在企業劣勢資源和能力上尋求互補，在合作中逐漸學習和完善自己，演變出自己獨到的競爭優勢。

（2）收購兼并不適用于當下行業發展狀況

就目前行業發展狀況，尋求戰略聯盟的方式是比較適合目前大型物業管理企業的，通過并購企業來獲得競爭優勢的方法不適合目前的行業發展。由于行業發展呈現兩極分化，中小型企業占據很大的比重，并且服務產品的質量和技術評定標準不宜實際測量，采取并購方法獲取后需要一定的時間去磨合，同時服務產品的優劣是根據所在企業自身情況制定和發展而來的，每個企業情況不同，在經過磨合期后不一定會適合并購企業的發展需要；另外，并購與自己相仿的大型物業管理企業在一定程度上也是不現實的。

2、中小型物業管理企業發展策略

在現今激烈的市場競爭環境下，對于中小型物業管理企業發展會很不利，但并不是沒有希望，只要采取合適的經營策略，因為物業管理市場的細分會給中小物業管理企業帶來諸多的市場機遇。例如：高檔物業重視差異化管理，企業可以專門針對高檔物業提供酒店化的管理。在一定程度上來講，優勢的服務就是這類企業的核心競爭力，高檔物業的管理將心理、人文的關懷細化到服務的每一個環節中。中小型企業不能在規模上與大企業一爭高低，但通過“做專”，同樣會得到很好的發展。

（1）穩住基本經營與服務

◆ 加強專業化建設

中小物業管理企業應在安全管理、維修保養、清潔綠化、社區文化等各方面切實地加強專業化建設，在自己的領域內成為各方面的專家。進行一些特色的服務是中小企業一個很好的選擇。

◆ 重視管理處的經營

一般中小物業管理企業轄下只有幾個管理處，數目不多。一個管理處從其職能來看，完全可以作為物業管理企業屬下的一個獨立經營的“分公司”來經營，在總公司的指導原則下，建立完備的管理機制，向業主提供靈活、富有特色的服務；同時要注重人才的管理和培養。通過為業主提供貼身的服務，拉近與業主的之間的關系，使物業管理企業真正融入的業主的生活中，提高企業的發展生存能力。

（2）經營思路領先

中小物業管理企業因為小，力量集中，可以對客戶的需求作非常深入的研究分析，在此基礎上，提出一些新的經營理念并在行業中得到突破，提高企業知名度和實力品牌。一般來說，大型物業管理企業一個經營理念的形成、實施到整個公司的經營指導方針，往往是一個相當漫長的過程，經營效果的好壞要經過長時間的驗證，如果中途發生改變，就更加麻煩。而中小企業規模雖小，但靈活性很高，采取一種新的經營理念并進行試驗和實施會相對容易，即便出現問題也容易改正。所以，中小物業管理企業應該發揮這種優勢，大膽嘗試一些新的經營思路，形成自己的經營特色。

（3）橫向聯合，廣結同盟

中小物業管理企業規模小，經濟實力不足，人際關系薄弱，要單靠自身量打入市場相對比較難。從目前行業中所舉辦的一些活動來看，大型物業管理企業居多，幾乎看不到中小物業管理企業的身影。在這種情況下，中小物業管理企業應橫向聯合起來，組成關系聯盟，共享各種資源，如人才知識共享、信息共享、經驗共享、方法共享、供應商共享等。共享資源后可以形成一個“虛擬的大物業管理公司”，在一定程度上可以與大的物業管理企業競爭。

（4）創造模式品牌

品牌往往是一個企業的競爭力的主要體現，而品牌有實力品牌和模式品牌兩種。實力品牌是完全依靠企業經濟規模實力和在市場中的絕對壟斷地位；而模式品牌，依靠的是企業采用的經營模式的獨特性，如麥當勞一類富有特色的加盟店、連鎖店，不同的店卻采用相同的模式。中小物業管理企業在實力不如競爭對手的情況下，可以選擇創造模式品牌提高企業的競爭力。

例如：幾個中小企業聯合起來，共同開發創造一種具有鮮明特色的物業管理模式，并采取相應的措施將模式內容和特征加以固定并在企業所轄物業項目中推廣實施，采用相同的策劃和形象推廣，在項目內打出“本項目采用某某模式進行管理”，“本項目被授權采用某某模式管理”等標語和旗號，同時借助互聯網和媒體進行宣傳報道，逐步培育物業管理模式的品牌，從而憑借模式品牌開拓市場、參與競爭。