住房市場過剩 一線城市房價卻愈漲愈烈

深圳11月份樓市漲勢兇猛。深圳市規土委12月1日公布的數據顯示，11月深圳一手住宅價格為44761元/m 2，環比漲幅33.2%，同比上漲68.7%，這也是深圳房價首次超過4萬元/m2。深圳網友紛紛感嘆，深圳樓價越漲越烈，再次讓北上廣深不相信眼淚。

然而就在12月3日，中國社會科學院財經戰略研究院發布《中國住房報告（2015-2016）》指出，2015年房地產市場庫存高企，去庫存化壓力增大，商品住房過剩總庫存高達21億平方米，僅現房庫存去化就需23至24個月。而事實是，我國住房市場出現“結構性過剩”，對于一線城市來說，供求矛盾依然突出，未來房價還會飆漲。

住房市場步入“結構性過剩”時代

過去十年，在快速城鎮化與工業化浪潮的推動下，城鎮住房整體呈現供不應求態勢。但2014年以來，住房總量“供不應求”時代淡出，“過剩”時代到來，并且是“結構性過剩”。即目前我國住房市場發展嚴重失衡，結構性過剩與結構性短缺并存。一線城市住房供求矛盾突出，房價畸高；三四線城市及部分二線城市住房市場呈現階段性過剩，庫存高企，房價下跌。此外，優質住房也存在結構性短缺。

通過對比近年來的住房價格指數發現，在2013年和2014年，一線城市與二三線城市之間基本延續了同漲同跌的大趨勢，但自2015年開始，中國住房需求的區域分化現象明顯加劇。2015年即便是在住房市場逐步向好的二三季度，一線城市的環比大幅上漲與二三線城市的持續震蕩之間形成了鮮明的對比。

圖表：2009-2015年我國商品房銷售價格走勢圖（單位：元）

資料來源：前瞻產業研究院整理

未來十年一線房價會持續上漲

通過研究其它經濟體可以看到，在房地產長周期拐點出現以后，人們將繼續往大城市遷移，美國、日本都是如此，這是最基本的經濟規律。因為那些有才華的年輕人和財富凈值人士他們天然的選擇到大城市當中去，因為只有大城市才可以給年輕人實現夢想的舞臺，只有在大城市才可以為有財富人士提供優質公共資源。

中國正處在一個增速換擋的時點。人口紅利結束之后，人繼續往大城市遷移。當人口繼續往大城市遷移的時候，供求矛盾愈加突出，一線房地產有銷量沒土地，表現為價格的上漲和地王的再現，未來10年一線城市房價還會上漲。

對此，前瞻發布的《2016-2021年中國房地產業行業市場需求預測與投資戰略規劃分析報告》建議，對于房價畸高、住房供需矛盾突出的熱點城市，應加大普通住房土地供應，加快住房用地入市節奏，對未完成供地任務的城市將調減整體供地指標作為懲罰。同時在補交土地出讓金和科學規劃的前提下，支持商改住、工改住。

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