房地產去庫存之萬科玩法——長租公寓

 近日，中央財經領導小組第十一次會議專題研究了推進經濟結構性改革。會議提出,要化解房地產庫存,促進房地產業持續發展。業內人士指出,房地產政策再次釋放調整信號,意味著去庫存仍將是重點。

前瞻產業研究院發布的《2015-2020年中國房地產行業市場需求與投資戰略規劃分析報告》指出，從2009年的高速增長后，2010-2012年處于低速增長但整體維持上升，2013年出現較高的增速，2014年住宅的銷售面積，較2013年下滑7.58%，為12.07億平方米。在一段時間的高速增長后，我國商品房銷售額出現了近年來的首次下滑，由于我國經濟進入調整期間，房地產市場受經濟宏觀環境的影響較大。2014年商品房銷售額7.63萬億元，同比下降6.31%。

圖表1：2008-2014年中國商品房銷售面積及同比增速（單位：萬平方米，%）

資料來源：前瞻產業研究院整理

圖表2：2008-2014年中國商品房銷售金額及同比增速（單位：億元，%）

資料來源： 前瞻產業研究院整理

國家統計局日前發布的數據顯示，10月末商品房待售面積已增至68632萬平方米，同比增長14%，再創歷史新高。按照我國人均住房面積35平方米計算，“空置”的住房可供2億人口居住。

專家指出，國家統計局數據只包括竣工后、未售出的現房，大量已建設未竣工、以及還未開工的潛在庫存并未計算在內。樓市“去庫存”，指的是待售商品住房建筑面積的消化情況，包括兩部分，一是報告期已竣工可供銷售，但尚未銷售的商品房建筑面積累積值；二是報告期處于施工或新開工狀態(半成品)并已經批準預售但尚未銷售出去的商品房建筑面積累計值。

近期決策層也在多個場合提及房地產高庫存，多種信息表明，樓市去庫存正成為當前中國經濟的重要工作。那么在供給側改革背景下，房地產去庫存該如何發力？

近兩年，在北上廣等城市，包括“YOU+”、蘑菇公寓、魔方公寓、自如公寓、優客逸家等長租公寓品牌不斷興起，其中不少企業受到了風投關注和資本注入。一夜之間北上廣的長租公寓品牌風聲水起，猶如雨后春筍般悄然涌現。如今， 長租公寓品牌已成為一種針對年輕白領打造的全新地產產品，而這一產品也在逐漸成為地產未來一個重要的細分市場。大量的競爭者進入這一產業、做這一項產品，足以證明對長租品牌公寓的市場需求規模已經開始形成。

品牌房企也不甘落后。據悉，萬科今年成立五大事業部發展新業務，“萬科驛”租賃公寓業務便是新業務之一。

重慶萬科相關負責人表示：“以往開發商都是建房、賣房再到租房，現在試行建房、租房再到賣房。”萬科驛租賃公寓與傳統的“出租屋”有著明顯的區別，不僅在產品格調定得更高，而且非私人出租。“很多剛踏入社會的年輕人，都要解決住房需求。除買房外，給他們提供出租住宅公寓，同樣可以解決他們需求問題。”

前瞻產業研究院發布的《中國互聯網+長租公寓商業模式創新與投資戰略規劃分析報告》指出，房企雖然看好長租公寓，但是仍面臨一系列的難題和挑戰，例如盈利空間小、盈利方式不清晰、前期投入大和回報周期較長等。

長租公寓的回報周期短則1年，長則3-4年，雖然比酒店的回報周期稍短，但對投入企業而言，仍然有不小的資金壓力。房企在公寓市場布局，是看中了龐大的市場需求，在于市場所蘊含的無限潛力。通過租賃的形式，房企能夠有效地實現存量房的去化，亦是一種有效的盤活資產的方式。另外，從長遠來看，輕資產和資產證券化，普遍被認為是長租公寓的出路所在。    

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