困頓溫州 路在何方

斷供棄房

溫州中小企業發展促進會會長周德文在9月25日當晚接受了國務院調研組的約見。他透露，溫州目前的房地產問題是調研組此行的重要議題之一。

根據國家統計局的數據，截至2013年7月，全國70個大中城市中，69個城市的房價同比上漲，只有溫州房價仍在下降。8月，溫州“限購令”進行微調放寬，當月房價環比出現小幅上漲，但同比仍舊下降。至此，溫州的房價已從2011年的頂峰，連續下降了24個月。

溫州市房產交易中心數據顯示，與2011年相比，溫州商品房價格平均縮水26%。經濟觀察報記者從溫州市區幾個大型置業中介了解到，一些新建商品房價格比2011年下跌了30%～40%，個別豪宅價格甚至遭到“腰斬”。比如，最具標志性的綠城鹿城廣場，從2011年的10萬元/平方米跌回至開盤價4.5萬元，另一個高檔住宅區香緹半島，從每平方米近7萬元，跌到了3萬元左右。

房價下跌的主要原因是市場供應量的“井噴”?！兜谝回斀浫請蟆反饲霸趫蟮乐性晃唤咏鼫刂菔蟹ㄔ喝耸糠Q，2011年溫州全市法院委托拍賣房產545件，2012年為986件，2013年僅上半年就有622件。2013年7月，溫州法院進入司法處置程序的房產有1.8萬套，按每套平均100平米算就是180萬平米，這已經是溫州兩到三年的新房供應量。

這些從司法途徑新增的房源，部分是企業正常破產后受法院查封、拍賣的房產，也有一部分是主動“斷供房”。隨著房價持續下跌，部分在房價高位時購房的投資者，其貸款余額出現高于抵押物市值的情況，從而主動斷供“棄房”。

溫州市銀監分局的監測數據顯示，斷供“棄房”現象的確存在，相對集中在房屋抵押貸款，共發生580例，其中“抵押+保證”貸款風險最為突出，有397例，純抵押貸款出現“棄房”的為183例。

潛在危機

不過，在19個人中便有一個企業老板的溫州，樓市“斷供”遠非個人行為那么簡單。

溫州銀監分局測算，由借款人資金鏈斷裂原因形成的不良房屋抵押貸款約為23.74億元，占全部房屋抵押貸款不良余額的46.14%。

也就是說，在斷供“棄房”者中，有近半是與企業經營有關。

事實上，在很多當地的企業主和專家看來，自2011年爆發民間借貸風波之后，溫州的實體經濟并沒有在政府救急或是金改的推動下出現整體好轉的跡象。

在溫州永強工業區，有大量長期處于停工或者半停工狀態的皮革廠、五金廠，樂清黃華港的多家造船廠，也早已成為一片廢棄之地。

溫州幾大輝煌一時的傳統產業，現在都不容樂觀。例如，溫州打火機行業協會的會員企業從2008年的300多家降到了目前的117家；服裝行業在工商部門注冊的2770家企業中，還在納稅的只剩下不到1800家；眼鏡企業也從600多家下降到了520家。

周德文說，融資成本、勞動力成本和稅收仍然是大多數企業發展面臨的老問題，這些問題，尤其是融資成本過高的問題，在過去一年半的金改之后，幾乎沒有任何改善。

一位不愿公開姓名的溫州企業家甚至稱，最壞的時期還沒有到來。

一個潛在的危機是，溫州的互保圈到底隱藏著多大的風險，風險什么時候可能爆發，目前沒有人能說得清。而一旦互保圈危機爆發，對已經瀕臨脆弱的溫州更將是雪上加霜。

去年年底因涉足造船業而導致資金鏈斷裂的溫州大型民營企業莊吉集團，曾曝出涉及300億元的互保鏈。目前溫州市政府正在努力促成莊吉重組，但互保金額究竟多大，沒有過明確的說明。另一家正陷于互保代償困境的精益集團董事長陳冬青說，僅在溫州樂清，就有15個互保圈，而且彼此環環相扣，連為一體，只要有一家公司出問題，就會牽連少則數家，多則幾十、上百家企業。

陳冬青所執掌的精益集團，曾經是溫州十大電氣企業、中國民營企業500強之一，2011年由于資金鏈問題陷入困境。陳冬青投資5000萬，對精益集團進行重組，并接手董事長一職。

就在當年9月，樂清另一家企業僑光集團因資金鏈斷裂，老板“跑路”，精益集團由于與僑光存在互保關系，被銀行要求代償僑光3200萬元的債務。

陳冬青面臨的選擇是，要么違約，退出擔保，要么承擔代償責任。他選擇了后者。但問題也接踵而來。精益和僑光的互保鏈上，還有其他多家企業，同時，這些企業各自還有其他的互保鏈，只要有一家公司破產，都可能會牽扯到精益的代償義務，精益對于自身債務的把握存在很大的不確定性。更嚴重的是，銀行考慮到精益因債務問題資產狀況惡化，已經停掉了對精益1900萬元的貸款，并且試圖說服精益的互保公司退出擔保。

同時，互保圈的危機遠非止步于互保圈內部，而是向更大范圍的擔保行業擴散。溫州擔保行業協會人士透露，保守估計，目前溫州擔保企業承擔實體企業代償的金額至少有1.3億元。

而實體經濟的疲軟也進一步導致擔保行業萎縮。據了解，溫州最大的擔保公司之一、也是溫州擔保行業協會前會長單位——中投擔保，目前已經進入重組。知情人士透露，中投擔保實際上從去年起就基本上不做擔保業務了，而大多數仍在經營的擔保公司，業務也是量價齊跌。

溫州擔保行業協會原本有幾百家會員企業，至2012年只剩下51家企業，今年又再減少至37家。除此之外的大多數非融資性擔保公司，即與民間借貸密切相關的擔保公司，也幾乎全軍覆沒。